Zastanawiasz się nad inwestycją w rynek nieruchomości komercyjnych? Przed wybudowaniem lub zakupem nieruchomości komercyjnej sprawdź, jak ocenić potencjał takiego lokalu oraz jak wyglądają kwestie podatkowe.
Nieruchomości komercyjne – definicja
Czym są nieruchomości komercyjne? Ten termin zarezerwowany jest dla nieruchomości wybudowanych z myślą o prowadzeniu działalności gospodarczej. Dokonując ich podziału, można wyróżnić:
- Nieruchomości biurowe. To wszelkiego rodzaju biura, które są usytuowane w typowych biurowcach czy dostosowanych do tego celu kamienicach.
- Nieruchomości usługowe. W tej grupie znajdują się choćby lokale gastronomiczne, prywatne przychodnie i magazyny.
- Nieruchomości handlowe. Przykłady to: butiki, sklepy i galerie handlowe. Do tej grupy zalicza się też miasteczka handlowe, które najczęściej są zlokalizowane w strefach podmiejskich.
Wspólnym mianownikiem nieruchomości komercyjnych jest grupa docelowa ich użytkowników – są to przedsiębiorcy. Powstające nieruchomości komercyjne mają na celu zapewnić firmom przestrzeń do prowadzenia biznesu.
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi różni się od zarządzania obiektami o charakterze mieszkalnym. Jeżeli masz zamiar kupić lokal handlowo-usługowy czy biurowiec, ale nie masz doświadczenia w zarządzaniu takimi nieruchomościami, możesz skorzystać z pomocy zewnętrznej, wyspecjalizowanej w tym zakresie firmy.
Rynek nieruchomości komercyjnych
Jak prezentuje się polski rynek nieruchomości komercyjnych? Obiekty komercyjne usytuowane są zarówno w obrębie miast, jak i poza nimi. Przykładowo:
- Rynek nieruchomości biurowych szczególnie prężnie rozwija się w największych miastach Polski. Pod koniec 2020 r. łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły 11,7 mln mkw. Największy wybór powierzchni biurowych jest w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
- Rynek magazynowo-przemysłowy. Na koniec 2020 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 20,5 mln mkw. Jednocześnie ten segment rynku nieruchomości znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju – w bieżącym roku powierzchnia magazynów ma zwiększyć się o kolejne 2 mln mkw. Najwięcej nowoczesnych magazynów znajduje się w województwach mazowieckim, śląskim i łódzkim.
W ostatnich latach rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje w obszarze zainteresowania inwestorów prywatnych. Główny powodem, dla którego nieruchomości komercyjne są postrzegane jako atrakcyjne, jest zysk, jaki przynosi wynajem nieruchomości komercyjnych – jest on wyższy niż w przypadku mieszkań. Według ekspertów realna do osiągnięcia roczna stopa zwrotu wynosi od 7 do 10 proc.
Sprawdź aktualne oferty nieruchomości komercyjnych na sprzedaż
Wycena nieruchomości komercyjnej
Nieruchomości komercyjne są kapitałochłonne – ceny biurowców w prestiżowych lokalizacjach często przekraczają kwotę kilkunastu milionów złotych. Jednocześnie rynek nieruchomości komercyjnych jest na tyle zróżnicowany, że możesz zdecydować się też na pojedynczy lokal (np. wolnostojący). Jeżeli jego zakup masz zamiar sfinansować z kredytu hipotecznego, niezbędna będzie wycena nieruchomości komercyjnej przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak odbywa się wycena nieruchomości komercyjnej? Aby ustalić wartość lokalu handlowo-magazynowego, hali produkcyjnej czy magazynu, rzeczoznawca majątkowy musi dysponować dokumentami. Niezbędne są m.in.: aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Wycena nieruchomości komercyjnej może zostać wykonana w oparciu o jedną z kilku metod – np. dochodową, kosztową lub porównawczą.
Jeżeli wystawiasz na sprzedaż nieruchomość komercyjną, wycenę możesz zlecić agentom z biura nieruchomości, którzy doskonale orientują się w specyfice lokalnego rynku. Prowizja pośrednika nieruchomości może być uregulowana przez Ciebie (jako sprzedającego) lub nabywcę – w zależności od poczynionych ustaleń.
Podatek od nieruchomości komercyjnych
Jako właściciel obiektu komercyjnego masz obowiązek płacić podatek od nieruchomości. W kształtowaniu jego wysokości udział mają gminy, ale maksymalne stawki co roku są ogłaszane w obwieszczeniu Ministra Finansów. W 2021 r. stawki nie mogą być wyższe niż:
- 0,99 zł za mkw. – w przypadku gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków,
- 24,84 zł za mkw. powierzchni użytkowej – w przypadku budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych (lub ich części) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
- 11,62 zł za mkw. powierzchni użytkowej – w przypadku budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym.
Po zmianie ustaw CIT i PIT wprowadzony został tzw. podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych. Do jego opłacania zobowiązani są właściciele nieruchomości komercyjnych, gdy wartość nieruchomości wynosi co najmniej 10 mln zł.
Podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych w praktyce płacą właściciele następujących obiektów:
- handlowo-usługowych (np. galerii handlowych),
- biurowych (np. biurowców) – wyłączone są budynki m.in. urzędów pocztowych.
Dla ustalenia, czy dany właściciel będzie płacił podatek minimalny, znaczenie ma początkowa wartość nieruchomości. Jeżeli wynosi ona mniej niż 10 mln zł, to właściciel będzie zwolniony z zapłaty tego podatku.
