Jeżeli planujesz zakup działki, powinieneś zajrzeć do prowadzonej dla niej księgi wieczystej. W tym dokumencie możesz znaleźć wzmiankę wskazującą na ustanowienie służebności gruntowej. Czym jest i co oznacza służebność gruntowa? Kiedy jako właściciel działki będziesz mógł zażądać ustanowienia służebności?
Co to jest służebność gruntowa?
Służebność gruntowa jest uregulowana w kodeksie cywilnym. Co to jest służebność gruntowa? To jedno z ograniczonych praw rzeczowych, a jego istota sprowadza się do tego, że jedna nieruchomość zostaje obciążona na rzecz właściciela drugiej nieruchomości w określonym zakresie. W efekcie w tej konstrukcji występują dwie nieruchomości:
- Nieruchomość służebna. Jej właściciel musi zgodzić się na funkcjonowanie służebności. W rezultacie funkcjonalność jego działki ulega zmniejszeniu.
- Nieruchomość władnąca. Jej właściciel korzysta z ustanowionej służebności, dzięki czemu zwiększa się użyteczność należącej do niego nieruchomości.
Tyle w teorii. A jak służebność gruntowa wygląda w praktyce? Przykładami służebności gruntowych mogą być:
- Służebność przejazdu lub służebność gruntowa przejazdu i przechodu. To najczęściej spotykana służebność, która jest ustanawiana wówczas, gdy dojazd do nieruchomości nie jest możliwy poprzez drogi publiczne. Właściciel nieruchomości władnącej może przechodzić (przejeżdżać) przez cudzą nieruchomość.
- Służebność czerpania wody. Zdarza się, że nie ma możliwości podłączenia budynku do publicznej sieci wodociągowej. Wówczas możliwe jest ustanowienie służebności czerpania wody – właściciel nieruchomości bez przyłącza może korzystać np. ze studni znajdującej się na działce obok.
- Służebność gruntowa przyłącza. Taką służebność ustanawia się na rzecz podmiotów gospodarczych, np. dostawcy energii elektrycznej czy gazu. Wówczas właściciel działki może żądać wynagrodzenia i odszkodowania za szkodę. Za taką należy uznać m.in. obniżenie wartości działki ze względu na niemożność jej pełnego zagospodarowania.
W kodeksie cywilnym występuje też przepis, zgodnie z którym w każdym przypadku służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby „jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
Ustanowienie służebności gruntowej
Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść na jeden z kilku sposobów. Kluczowe jest to, czy właściciele nieruchomości (z której jedna ma być służebna, z kolei druga władnąca) potrafią wypracować porozumienie.
Ustanowienie służebności gruntowej możliwe jest m.in. poprzez:
- Zawarcie między właścicielami nieruchomości umowy. To procedura najmniej sformalizowana i czasochłonna. Wystarczy, że właściciele działek ustalą między sobą zasady służebności gruntowej i w umówionym terminie stawią się w kancelarii notarialnej. Zobacz, jak ustalić właściciela działki.
- Orzeczenie sądu lub decyzję administracyjną. Jeżeli między właścicielami zaistniał spór, to ustanowienie służebności możliwe jest po rozpoznaniu sprawy przez sąd. Wspomniane już ustanowienie służebności przejazdu i przechodu najczęściej ma miejsce właśnie z udziałem sądu.
- Zasiedzenie służebności. To kolejna możliwość, przy czym jest ona ograniczona wyłącznie do sytuacji korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Przykładem takiego urządzenia może być np. most.
Ustanowienie służebności pociąga za sobą pytanie o wynagrodzenie za służebność gruntową. Kodeks cywilny przewiduje sytuację, w której właściciel nieruchomości służebnej może żądać wynagrodzenia. Wyróżnić należy dwa rodzaje wynagrodzenia:
- Wynagrodzenie za ustanowienie służebności. To jednorazowa kwota, jaką płaci właściciel nieruchomości władnącej.
- Wynagrodzenie za możliwość korzystania ze służebności. Ta opłata ma charakter powtarzalny (okresowy).
Jesteś właścicielem nieruchomości służebnej? Możesz też ubiegać się o odszkodowanie. Będzie Ci ono jednak przysługiwać jedynie wówczas, gdy rezultatem ustanowienia służebności jest szkoda.
Służebność gruntowa odpłatna nie jest jednocześnie jedyną możliwością – służebność gruntowa może być też nieodpłatna. Inaczej mówiąc, wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości służebnej nie jest niezbędne dla ustanowienia służebności.
Wycena służebności gruntowej
Ustanowienie służebności wiąże się z kwestiami finansowymi i podatkowymi. Wynagrodzenie, odszkodowanie czy podatek od nieodpłatnej służebności gruntowej – właśnie z tych względów konieczne jest określenie, jaka jest wartość służebności gruntowej. Jak odbywa się wycena służebności gruntowej?
Aby ustalić wartość służebności gruntowej, konieczne jest zaangażowanie rzeczoznawcy majątkowego. Po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów i zapoznaniu się ze szczegółami sprawy jest on w stanie określić wartość służebności gruntowej. Informacja ta jest prezentowana w operacie.
Kto płaci podatek od służebności gruntowej? Obowiązek ten obciąża osobę, na której rzecz została ustanowiona służebność. Jeżeli służebność jest nieodpłatna, to podatek od nieodpłatnej służebności gruntowej przybiera formę podatku od spadku i darowizn. Sposób obliczenia wysokości podatku wynika z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania jest wartość służebności, którą ustala się, mnożąc ją:
- w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części,
- w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.
Podatek od służebności gruntowej to nie wszystko, o czym musi pamiętać właściciel nieruchomości władnącej – spoczywa na nim także obowiązek utrzymywania urządzeń, które są niezbędne do wykonywania służebności gruntowej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy strony poczyniły inne ustalenia w zawartej umowie.
Wniosek o ustanowienie służebności gruntowej
Nie zawsze właściciele nieruchomości mogą porozumieć się w sprawie ustanowienia służebności. Zdarza się też, że nieruchomość służebna należy do gminy. Wówczas należy złożyć wniosek o ustanowienie służebności gruntowej. Jak powinien on wyglądać?
Od strony formalnej konieczne jest wskazanie daty i miejsca sporządzenia wniosku oraz danych wnioskodawcy i odbiorcy pisma. W dalszej części wniosku będziesz musiał:
- Określić swoje żądanie. Dla przykładu może to być wniosek o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez działkę.
- Wskazać dane działki. Wystarczy, że podasz jej numer ewidencyjny i położenie.
- Wskazać działkę, na rzecz właściciela której służebność ma zostać ustanowiona. Analogicznie jak wyżej, konieczne będzie podanie numeru ewidencyjnego działki i określenie jej położenia.
- Wskazać okres, na jaki służebność ma zostać ustanowiona. Służebność gruntu może zostać ustanowiona zarówno na czas oznaczony, jak i na czas nieokreślony.
- Oświadczyć, że pokryjesz koszty przygotowania operatu szacunkowego i koszty sporządzenia aktu notarialnego.
We wniosku o ustanowienie służebności musi znaleźć się uzasadnienie. Do pisma należy też dołączyć załączniki. Do nich zaliczyć można m.in. aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, której jesteś właścicielem.
W kontekście ustanowienia służebności pojawia się też pytanie o zniesienie służebności gruntowej i jej wygaśnięcie. To dwa różne przypadki:
- Zniesienie służebności następuje na drodze sądowej i ma prawo go żądać właściciel nieruchomości służebnej. W zależności od stanu faktycznego zniesienie służebności może odbyć się odpłatnie lub nieodpłatnie.
- Wygaśnięcie służebności może mieć miejsce w kilku sytuacjach. Przykładowo gdy nastąpi zrzeczenie się służebności przez właściciela nieruchomości władnącej lub gdy upłynęło 10 lat, w trakcie których służebność gruntowa nie była wykonywana.
Jeżeli służebność została ujawniona w księdze wieczystej, to jej zniesienie czy wygaśnięcie również powinno zostać odnotowane.
