Planujesz budowę domu? Już na etapie wyboru gotowego projektu lub zlecania jego przygotowania wybranej pracowni architektonicznej spotkasz się z pojęciem „wskaźnik intensywności zabudowy”. Co kryje się pod tym terminem i dlaczego jest on tak istotny?
Wskaźnik intensywności zabudowy – definicja
Budowa domu wiąże się z koniecznością spełnienia całego szeregu warunków. Projekt budowlany musi m.in. uwzględniać wymagania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w tym te dotyczące wskaźnika intensywności zabudowy. Jeżeli budowa domu spowodowałaby przekroczenie maksymalnej wartości tego wskaźnika dla danego terenu, to – jako inwestor – nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy i gdzie można znaleźć jego definicję?
Informacji o wskaźniku intensywności zabudowy (określanym też jako „intensywność zabudowy”), w tym ustawowej definicji tego pojęcia, należy szukać w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W art. 15 ust. 6 tego aktu prawnego wskaźnik ten jest wymieniany jako niezbędny element planu miejscowego przygotowywanego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodnie z zawartymi we wspomnianej ustawie informacjami wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Przy czym:
- Powierzchnia całkowita zabudowy to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku (zarówno podziemnych, jak i nadziemnych) w obrysie zewnętrznym ścian i z uwzględnieniem także elementów wykraczających poza jego objętość. Do takich elementów zalicza się m.in. balkony, loggie czy garaże. Definicja powierzchni całkowitej zabudowy nie znajduje się obowiązujących ustawach – specjaliści przyjmują rozumienie tego pojęcia znajdujące się w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997.
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podaje definicję działki budowlanej. Brzmi ona następująco: „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.
Wskaźnik intensywności zabudowy nie jest jedynym warunkiem określonym przez plan miejscowy. Po lekturze tego dokumentu będziesz wiedział m.in. na jakie cele przeznaczone są poszczególne działki, jaka jest minimalna wielkość działki, na której można wybudować dom jednorodzinny i czy istnieje możliwość podłączenia do mediów.
Wskaźnik intensywności zabudowy – kalkulator
Osoby planujące budowę domu nie tylko zastanawiają się, co to jest wskaźnik intensywności zabudowy, ale również jak należy go obliczać. Z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiadomo, że jest to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Wzór pozwalający obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy prezentuje się zatem następująco: I = Pc/Pt, gdzie:
- I – wskaźnik intensywności zabudowy
- Pc – powierzchnia całkowitej zabudowy
- Pt – powierzchnia działki budowlanej
Obliczenie wskaźnika intensywności zabudowy nie jest skomplikowane. Jeżeli powierzchnia całkowita zabudowy wynosi 400 mkw., z kolei powierzchnia działki budowlanej 1600 mkw., to wskaźnik intensywności zabudowy wyniesie 0,25. Aby obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy, wystarczy podstawić wartości do wzoru. Niestety w internecie próżno szukać kalkulatorów wskaźnika intensywności zabudowy. Jeżeli masz wątpliwości co do obliczeń, zwróć się do specjalisty – np. architekta lub projektanta.
W kontekście obliczania wskaźnika intensywności zabudowy często pojawia się także pytanie o możliwość zmiany jego wartości w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązujące przepisy niestety nie przewidują takiej ewentualności. Co to oznacza dla inwestora?
Jeżeli wybrany przez Ciebie projekt domu nie wpisuje się w założenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to będziesz musiał zmodyfikować swoje plany – wprowadzić w projekcie niezbędne poprawki lub zdecydować się na inny. Wspomniana wyżej minimalna i maksymalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy jest ustalana w konkretnych celach. To z kolei powoduje, że są to wartości stałe, które nie mogą być dowolnie modyfikowane ze względu na indywidualne potrzeby poszczególnych inwestorów.
Gdyby możliwa była zmiana minimalnej i maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy dla każdego wnioskującego o to inwestora, w rezultacie doszłoby do chaosu urbanistycznego. Przykładowo Twoja ekodziałka mogłaby zostać otoczona wysokimi budynkami wielorodzinnymi. Mieszkając w takim otoczeniu, nie czułbyś się komfortowo, a Twoja działka i znajdujące się na niej zabudowania mogłyby stracić na wartości z powodu bezpośredniego otoczenia. W tym przypadku zmiana minimalnej i maksymalnej wartości wskaźnika miałaby negatywne konsekwencje.
Wskaźnik intensywności zabudowy – co jeszcze warto wiedzieć?
W planie zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie w decyzji o warunkach zabudowy) obligatoryjnie muszą zostać wskazane dwie wartości:
- Minimalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy. Jest ona ustalana, aby koszty budowy infrastruktury miały racjonalne uzasadnienie. Inaczej mówiąc, minimalną wartość wskaźnika określa się, aby ekonomicznie uzasadniona była budowa m.in. sieci dróg czy przychodni zdrowia.
- Maksymalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy. Określenie tej wartości jest niezbędne z dwóch powodów – pozwala to zapewnić ład przestrzenny na danym terenie i jednocześnie chronić środowisko naturalne. Przy ustalaniu maksymalnej wartości wskaźnika urzędnicy biorą pod uwagę m.in. występujące na danym obszarze tereny biologicznie czynne. Maksymalna intensywność zabudowy będzie inna dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a inna dla gruntów przewidzianych dla rozwoju funkcji usługowej czy przetwórstwa rolnego.
Z minimalną i maksymalną wartością wskaźnika intensywności zabudowy na upatrzonej działce powinieneś się zapoznać jeszcze przed przygotowaniem lub wyborem projektu domu. W praktyce to właśnie od tego parametru zależy to, jak duży dom będziesz mógł postawić na wybranej parceli.
Przykład: W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Gdyni – (Wielki Kack) dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową niską określono następujące wskaźniki:
- Wskaźnik intensywności zabudowy na terenie. Wynosi on od 0,65 do 0,85.
- Wskaźnik intensywności zabudowy na pojedynczej działce. Wartość tego parametru wynosi z kolei maksymalnie 1,0.
Intensywność zabudowy, a precyzyjniej wskaźnik intensywności zabudowy, dzieli się również na netto i brutto. Wskaźnik intensywności zabudowy netto to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Z kolei wskaźnik brutto odnosi się do terenu brutto – to obszar, który uwzględnia też grunt pod budowę np. drogi. Szczegółową informację o tym, jak urzędnicy w danej miejscowości rozumieją wskaźniki intensywności zabudowy netto i brutto, można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Wskaźnik intensywności zabudowy jest parametrem istotnym dla każdego inwestora, bez względu na to, jaką nieruchomość zamierza on wybudować – dom jednorodzinny, czy też np. budynek wielorodzinny. Jednocześnie tego parametru nie należy mylić ze wskaźnikiem powierzchni zabudowy. Nie są to pojęcia tożsame – sposób obliczania tych wartości jest odmienny.
