Zakup mieszkań pod wynajem jest dziś jedną z popularniejszych form inwestowania oszczędności. Z tego względu coraz częściej pojawia się też pytanie, jak zabezpieczyć swoje interesy przed nieuczciwymi najemcami. Z pomocą przychodzi najem okazjonalny mieszkania. Dowiedz się, czemu wybór tego typu najmu będzie dla Ciebie korzystny i o jakich formalnościach musisz pamiętać.
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to jedna z odmian najmu, która została wprowadzona do polskiego systemu prawnego ustawą o ochronie praw lokatorów. Dla najmu okazjonalnego charakterystyczne jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, które zapewnia właścicielowi nieruchomości możliwość szybkiej eksmisji lokatora, gdyby ten naruszał zapisy umowy – np. nie płacił czynszu.
Po określeniu, co to jest najem okazjonalny, pozostaje jeszcze kwestia warunków, jakie musi spełnić właściciel nieruchomości, aby podpisać taką umowę. Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje, że wynajem okazjonalny mieszkania może zaproponować wynajmujący, który:
- Jest osobą fizyczną – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Oferuje zawarcie umowy na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.
Dodatkowym wymogiem jest zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania naczelnikowi tego urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości. Na to będziesz miał 14 dni, licząc od dnia rozpoczęcia najmu.
Jak znaleźć lokatora, który podpisze umowę najmu okazjonalnego? Jednym ze sposobów jest nawiązanie współpracy z agencją nieruchomości. Może to być umowa otwarta lub umowa na wyłączność. W drugim przypadku szanse na szybkie znalezienie najemcy są większe.
Czy umowa najmu okazjonalnego bez notariusza jest ważna?
W kontekście wynajmu okazjonalnego mieszkania często pojawia się pytanie, czy umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i czy brak dochowania tej formy skutkuje jej nieważnością. Odpowiedź wcale nie jest oczywista.
Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że niedochowanie tego wymogu zarówno przy podpisaniu umowy, jak i zmianie jej warunków będzie skutkować jej nieważnością. Integralną częścią umowy najmu okazjonalnego są załączniki:
- Oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu.
- Oświadczenie, w którym najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, gdyby doszło do jego eksmisji.
- Oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Formę aktu notarialnego posiadać musi pierwsze oświadczenie, a na żądanie właściciela mieszkania również trzecie może przyjąć taką postać. Co w sytuacji, gdy najemca nie dołączy do umowy kluczowego oświadczenia (czyli pierwszego) w formie aktu notarialnego? Wówczas wynajem okazjonalny „przekształca” się w zwykły najem. Dla właściciela mieszkania ma to daleko idące skutki – szybka eksmisja lokatora nie będzie możliwa.
W formie aktu notarialnego musi być sporządzone jedynie oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?
Wynajem okazjonalny wiąże się też z kosztami. Ich ostateczna kwota zależy od postanowień stron umowy. Wydatki związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego wynikają z:
Oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w formie aktu notarialnego
Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje, że notariuszowi za sporządzenie oświadczenia przysługuje wynagrodzenie w wysokości nie wyższej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2021 r. minimalne wynagrodzenie za pracę wynosi 2800 zł brutto, wobec czego notariusz może tytułem swojego wynagrodzenia pobrać maksymalnie 280 zł (wysokość opłaty można negocjować).
Do powyższej kwoty doliczyć trzeba opłatę za wypis aktu notarialnego – aktualnie 7,38 zł brutto za każdą rozpoczętą stronę. W rezultacie sporządzenie oświadczenia to koszt ok. 300 zł.
Wpłaty kaucji zabezpieczającej przez najemcę, od czego uzależnione może zostać zawarcie umowy najmu okazjonalnego
Każdy właściciel nieruchomości oferujący wynajem okazjonalny mieszkania chce się zabezpieczyć na wypadek nieuczciwości lokatora. Służy do tego kaucja zabezpieczająca, przy czym jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal. Wysokość kaucji oblicza się według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Mimo że kaucja to dodatkowy koszt, z którym musi liczyć się najemca podpisujący umowę najmu okazjonalnego, to podlega ona zwrotowi. Właściciel lokalu ma obowiązek zwrócić najemcy otrzymane tytułem kaucji środki w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, potrącając wcześniej swoje należności.
Najem okazjonalny – kto ponosi koszty notariusza?
Kto płaci za umowę najmu okazjonalnego u notariusza – wynajmujący czy najemca? Ustawa o ochronie lokatorów nie precyzuje tej kwestii. Ponieważ najem okazjonalny zabezpiecza interes właściciela mieszkania, to przyjmuje się, że to właśnie on powinien pokryć opłaty notarialne. W praktyce bywa jednak różnie – strony zainteresowane podpisaniem umowy najmu okazjonalnego mogą uzgodnić choćby, że podzielą się kosztami.
Umowa najmu a umowa najmu okazjonalnego – różnice
Czym najem okazjonalny mieszkania różni się od standardowej umowy najmu? Mimo że każda z tych umów reguluje stosunki między wynajmującym a najemcą, to różnice są spore i najbardziej zauważalne na takich obszarach, jak:
Eksmisja lokatora, który nie przestrzega umowy
Jeżeli lokator nie płaci, to przy standardowej umowie najmu jego eksmisja może zająć wiele miesięcy czy nawet lat. W przypadku umowy najmu okazjonalnego wystarczy tylko doręczyć żądanie opróżnienia lokalu. Jeżeli nie przyniesie ono skutku, należy wnieść do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy), który jest załącznikiem do umowy, a następnie skierować sprawę do kancelarii komorniczej.
Formalności związane z zawarciem umowy
Uzgodnienia w przypadku standardowej umowy najmu mogą zmieścić się na jednej stronie A4. Wynajem okazjonalny jest pod tym względem bardziej wymagający – konieczne jest sporządzenie dodatkowych oświadczeń i wizyta w kancelarii notarialnej. Właściciel mieszkania musi też pamiętać o tym, aby zgłosić umowę w urzędzie skarbowym.
Przejrzystość w zakresie opłat za mieszkanie
To ważny punkt dla najemców. W przypadku standardowej umowy najmu właściciel mieszkania może w dowolnym momencie podnieść czynsz czy żądać dodatkowych umów. Umowa najmu okazjonalnego lepiej zabezpiecza interesy lokatora, gdyż wynajmujący może pobierać jedynie czynsz i opłaty, które nie są zależne od niego.
Bezpieczeństwo najemcy lokalu
Najem okazjonalny mieszkania najczęściej jest rozpatrywany w kategoriach korzyści dla właściciela lokalu, ale ta forma umowy chroni także najemcę. Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana tylko w niektórych sytuacjach, np. gdy lokator – mimo upomnienia – używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową, nie płaci czynszu lub innych opłat oraz gdy wynajął lub podnajął mieszkanie bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Znalezienie chętnych na najem okazjonalny mieszkania
Dodatkowe wymogi związane z najmem okazjonalnym mogą odstraszyć potencjalnych chętnych. Z tego względu dużą popularnością wciąż cieszą się standardowe umowy najmu, których najważniejszym atutem jest właśnie minimum formalności – strony mogą np. skorzystać z darmowego szablonu umowy.
