Rozglądasz się za mieszkaniem i dokładnie sprawdzasz pod względem prawnym interesujące Cię oferty? Bardzo możliwe, że w księdze wieczystej nieruchomości wystawionej na sprzedaż znalazłeś wzmiankę o służebności. Co to jest służebność mieszkania i jakie skutki ma zakup nieruchomości obciążonej służebnością?
Co oznacza służebność mieszkania w akcie notarialnym?
Służebność mieszkania to jedna z częściej spotykanych służebności. Jeżeli powstała ona na podstawie umowy, to konieczne jest jej ujawnienie w księdze wieczystej, a precyzując, w jej dziale III. Kiedy ma miejsce i co oznacza służebność w akcie notarialnym?
Umowa służebności mieszkania najczęściej ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości decyduje się przekazać ją swoim dzieciom lub wnukom. Wówczas – aby zabezpieczyć się na wypadek nieporozumień – może on zastrzec sobie prawo do dożywotniego korzystania z określonych pomieszczeń (służebność dożywotniego zamieszkania). W konsekwencji osoba ta zapewnia sobie w ten sposób możliwość zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, niezależnie od tego, jak będą układać się jej relacje z nowymi właścicielami nieruchomości. Jej uprawnienia zostają uwidocznione przez wpis w księdze wieczystej, co ma dalsze konsekwencje.
Co oznacza służebność w akcie notarialnym? Dla służebności osobistych charakterystycznych jest kilka elementów – mowa o tym, że:
- Służebność mieszkania jest niezbywalna, nie można też przenieść uprawnienia do jej wykonywania. Dopuszczalne jest jednak, aby strony umówiły się, że po śmierci osoby uprawnionej służebność mieszkania będzie przysługiwała osobom jej najbliższym, np. małżonkowi, dzieciom czy rodzicom.
- Służebność mieszkania nie jest tym samym co dożywocie. W tym przypadku osoba mająca służebność mieszkania otrzymuje jedynie dostęp do określonych pomieszczeń nieruchomości. Właściciel mieszkania nie ma jednak obowiązku jej utrzymywać.
- Służebność osobista mieszkania wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Służebność mieszkania czy służebność domu nie oznacza, że nieruchomości nie można sprzedać. Wpis w dziale III księgi wieczystej nie wyklucza zbycia mieszkania czy domu, przy czym wówczas nabywca przejmuje obowiązki dotychczasowego właściciela. Inaczej mówiąc, musi on dalej udostępniać mieszkanie osobie, na rzecz której służebność mieszkania została ustanowiona.
Sprzedajesz mieszkanie ze służebnością osobistą? Najlepszym rozwiązaniem będzie umowa na wyłączność z biurem nieruchomości – w ten sposób unikniesz wprowadzenia potencjalnych nabywców w błąd.
Co oznacza dożywotnia służebność osobista?
Służebność mieszkania to inaczej mówiąc służebność osobista – przysługuje ona konkretnej osobie, czyli tej wskazanej w umowie (akcie notarialnym). Służebnik (osoba, na rzecz której służebność mieszkania została ustanowiona) ma zarówno określone prawa, jak i obowiązki.
Służebność mieszkania – służebnik ma prawo:
- Korzystać z nieruchomości (np. mieszkania) w zakresie, w jakim zostało to ustalone w umowie. Może zajmować wskazane w umowie pomieszczenia, korzystać bez ograniczeń z korytarza, łazienki czy kuchni.
- Korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Przykładami takich pomieszczeń są: piwnica, komórka lokatorska, pralnia czy suszarnia.
- Przyjąć do mieszkania małżonka, dzieci lub inne osoby. W przypadku innych osób jest to możliwe wyłącznie wówczas, gdy pozostają one na jego utrzymaniu albo są niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Najczęściej służebnik może w nieskrępowany sposób korzystać z całego mieszkania oraz części wspólnych. Jednocześnie służebność mieszkania nie oznacza, że ma on wyłącznie prawa – w kodeksie cywilnym znajdują się też informacje o jego obowiązkach.
Służebność mieszkania – obowiązki służebnika to:
- Partycypacja w opłatach. Służebnik powinien proporcjonalnie do zużycia ponosić opłaty za media, z których korzysta.
- Przestrzeganie zasad współżycia społecznego. Kodeks cywilny chroni właściciela nieruchomości, umożliwiając mu wystąpienie z żądaniem zamiany służebności na rentę wówczas, gdy służebnik dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu przysługującego mu prawa.
Służebnik może być nadal zameldowany w mieszkaniu, w którym przebywa. Dowiedz się, czym jest obowiązek meldunkowy i dla kogo jest istotny.
Jak odbywa się ustanowienie służebności mieszkania?
Najczęściej do ustanowienia służebności mieszkania dochodzi na skutek umowy (w formie aktu notarialnego), jaką zawierają między sobą zainteresowane strony. Służebność mieszkania często jest połączona z przekazaniem nieruchomości w darowiźnie. Jednak nie jest to jedyny sposób powstania służebności osobistej mieszkania.
Ustanowienie służebności mieszkania – sposoby:
- Zapis w testamencie. Właściciel nieruchomości może ustanowić służebność dożywotniego zamieszkania dla osoby wskazanej w testamencie. Wówczas do wykonania woli spadkodawcy będzie zobowiązany spadkobierca ustawowy lub testamentowy.
- Orzeczenie sądu. O ustanowieniu służebności osobistej mieszkania może zdecydować również sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego. W tej sytuacji jednak uczestnicy postępowania muszą być zgodni i wyrazić wolę ustanowienia służebności mieszkania.
Kodeks cywilny określa też, jak nie może dojść do powstania służebności osobistej. Służebność mieszkania nie może zostać nabyta przez zasiedzenie.
Dla osób, które z zagadnieniem służebności mieszkania mają styczność po raz pierwszy, instytucja ta może wydawać się pułapką – szczególnie przy zakupie nieruchomości. Aby uniknąć konieczności wypełniania obowiązków poprzedniego właściciela mieszkania czy domu, warto dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej. To właśnie w niej znajdują się informacje o prawach, jakie przysługują osobom trzecim.
