Ponieważ prawo użytkowania wieczystego to pozostałość po czasach PRL-u, w ostatnich latach rząd prowadził prace, których rezultatem miało być przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Jakie są efekty tych działań?
Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to zagadnienie dotyczące właścicieli zarówno mieszkań, jak i lokali o charakterze komercyjnym zlokalizowanych w budynkach na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Powyższe rozróżnienie jest istotne, gdyż:
- Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów.
Oznacza to, że osoby fizyczne (właściciele prywatni) z dniem 1 stycznia 2019 r. stały się właścicielami gruntów, na których stoją ich budynki mieszkalne. W ten sposób otrzymały one możliwość rozporządzania gruntem w sposób nieograniczony – mogą np. sprzedać działkę wraz ze znajdującymi się na niej budynkami.
Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność? W tym przypadku przekształcenie użytkowania wieczystego we własność miało miejsce na mocy ustawy. Właściciele mieszkań bez konieczności składania wniosków do urzędów otrzymali stosowne zaświadczenia. Nie oznacza to jednak, że przekształcenie odbyło się bez kosztowo.
- Właściciele lokali komercyjnych wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste nie skorzystają z przekształcenia z mocy prawa.
Mimo że w 2021 r. w ówczesnym Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii rozpoczęły się prace nad zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami, to według specjalistów przepisy w proponowanym kształcie nie zmienią sytuacji przedsiębiorców, gdyż celem nowych regulacji jest jedynie uszczegółowienie i skorygowanie niektórych kwestii. W praktyce oznacza to, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność będzie odbywać się na dotychczas przewidzianych zasadach.
Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność? Właściciele nieruchomości komercyjnych muszą przede wszystkim porozumieć się ze Skarbem Państwa lub samorządem – właścicielem gruntu. To jeden z największych mankamentów funkcjonujących obecnie przepisów, gdyż druga strona nie zawsze jest skłonna do wypracowania porozumienia.
Obowiązek meldunkowy w Polsce – sprawdź, czy w dalszym ciągu istnieje obowiązek meldunkowy i na czym on polega.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – ustawa
W przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność odbyło się na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tzw. ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność). Ustawa ta precyzuje:
- Jak należy rozumieć grunty zabudowane na cele mieszkaniowe
Są to grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi (w których lokale mieszkalne stanowią co najmniej połowę wszystkich lokali) wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi, które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z mieszkań. Ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie odnosi się m.in. do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, ale położonych np. na terenie portów.
- Jaki dokument jest niezbędny do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków
Jest to zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Do wydawania tych zaświadczeń uprawnieni są m.in. starostowie (gdy grunt należy do Skarbu Państwa) oraz wójt, burmistrz lub prezydent miasta (gdy grunt należy do jednostki samorządu terytorialnego). Jednocześnie ustawa precyzuje terminy, w jakich zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność powinno zostać wydane – z urzędu jest to 12 miesięcy od dnia przekształcenia, z kolei na wniosek właściciela 4 miesiące, licząc od dnia otrzymania wniosku.
- Zasady, na jakich odbywa się wpis własności gruntu w księdze wieczystej
Wpisu zarówno własności gruntu, jak i roszczenia o opłatę w księgach wieczystych sąd dokonuje z urzędu. Zawiadomienie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność (a precyzując zawiadomienie o wpisie) sąd doręcza na adres wskazany we wspomnianym już zaświadczeniu. Jednocześnie właściciele gruntów nie muszą płacić za dokonanie wpisów w księdze wieczystej – w tym przypadku nie obowiązują standardowe opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.
Opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Koszt przekształcenia użytkowania wieczystego we własność jest wskazany w zaświadczeniu. Jednocześnie ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność precyzuje, że wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (czyli w dniu 1 stycznia 2019 r.). Do jej pobrania jest uprawniony dotychczasowy właściciel gruntu.
Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może zostać wniesiona w ratach (płatność przez okres 20 lat) lub jednorazowo. Właściciele gruntu, którzy zdecydują się na płatność jednorazową, mogą sporo zaoszczędzić ze względu na możliwość skorzystania z bonifikaty. Wysokość bonifikaty zależy od momentu wniesienia opłaty. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa bonifikata wynosi:
- 60 proc. – gdy właściciel zapłacił opłatę w roku, w którym nastąpiło przekształcenie
- 50 proc. – gdy właściciel zapłacił opłatę w drugim roku po przekształceniu
- 40 proc. – gdy właściciel zapłacił opłatę w trzecim roku po przekształceniu
- 30 proc. – gdy właściciel zapłacił opłatę w czwartym roku po przekształceniu
- 20 proc. – gdy właściciel zapłacił opłatę w piątym roku po przekształceniu
- 10 proc. – gdy właściciel zapłacił opłatę w szóstym roku po przekształceniu
Ile wynosi opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dla przedsiębiorców? W projekcie zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami znalazł się zapis, zgodnie z którym przedsiębiorcy płaciliby minimum 20-krotność dotychczasowej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Według projektu maksymalna opłata nie mogłaby jednocześnie być wyższa niż wartość rynkowa gruntu. Na ostateczną wersję ustawy właściciele nieruchomości komercyjnych położonych na gruntach oddanych w wieczyste użytkowanie będą musieli jednak jeszcze poczekać.
