Myślisz o budowie domu jednorodzinnego z dala od miejskiego zgiełku? Aby inwestycja mogła ruszyć, musisz znaleźć działkę budowlaną spełniającą Twoje oczekiwania. Kwota, na jaką umówisz się ze sprzedającym, nie będzie jednak jedynym kosztem, który poniesiesz w związku z transakcją. Dowiedz się, ile wynosi podatek od kupna działki.
Czy od kupna działki płaci się podatek?
Pytanie, czy od kupna działki płaci się podatek, zadają sobie osoby mające w planach zakup działki – budowlanej lub rekreacyjnej. Jak brzmi odpowiedź? Transakcja kupna działki oznacza powstanie obowiązku podatkowego. Inaczej mówiąc, po zakupie działki będziesz musiał zapłacić podatek, przy czym cała należna kwota nie zawsze będzie obciążać jedynie Twoją kieszeń.
Nieruchomości gruntowe często są własnością więcej niż jednej osoby – zwłaszcza gdy w planach jest budowa domu jednorodzinnego lub przeznaczonego do sezonowego wypoczynku. Jeżeli działkę budowlaną nabędziesz z inną osobą (rodzicem, małżonkiem, dzieckiem), to kwestie podatkowe będą dotyczyć:
- Tylko Ciebie – jako nabywcy, gdy będziesz chciał z tego obowiązku zwolnić współwłaściciela nabytej działki
- Tylko współwłaściciela – gdy to drugi z właścicieli uzna, że zajmie się formalnościami i kwestiami podatkowymi
- Zarówno Ciebie, jak i współwłaściciela – taka sytuacja jest szczególnie częsta wśród osób niespokrewnionych
Gdy kilka osób nabywa nieruchomość, to podatek od kupna działki budowlanej lub rekreacyjnej jest zawsze ich wspólnym zobowiązaniem. Jeżeli ani Ty, ani pozostali współwłaściciele nie opłacą należnego podatku, to organ podatkowy samodzielnie zdecyduje, kto i ile ma zapłacić.
Przykład: Pani Anna, jej mąż oraz dwójka dorosłych już dzieci postanowili kupić działkę rekreacyjną. W rezultacie wybrana przez nich posesja będzie mieć czterech nowych właścicieli. Podatek zapłaci jednak tylko pani Anna – tak uzgodniła ze swoimi najbliższymi.
Opłacenie podatku od kupna działki budowlanej to nie wszystkie formalności – konieczne jest też złożenie deklaracji, w której zostanie on wykazany. W przypadku nieruchomości (w tym gruntowych) odpowiednim formularzem jest PCC-3. Wypełnioną deklarację składa się do urzędu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania nabywcy.
Jaki podatek od kupna działki?
Skoro odpowiedź na pytanie, czy od kupna działki płaci się podatek, jest pozytywna, to pozostaje jeszcze kwestia, jaki podatek od kupna działki trzeba zapłacić. Może to być podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC, tzw. podatek od wzbogacenia się) lub podatek VAT. To, jaki podatek od kupna działki zapłacisz, zależy od tego, kto był drugą stroną transakcji.
Kupno działki – podatek od wzbogacenia płaci się wówczas, gdy:
- Działka znajduje się w Polsce lub za granicą, a nabywca ma miejsce zamieszkania w Polsce i umowa została zawarta w Polsce
- Poprzedni właściciel (sprzedający) jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej
Podatek PCC nie jest jedynym podatkiem, jaki może wystąpić. Jaki jeszcze podatek od kupna działki rekreacyjnej lub budowlanej może dotyczyć nabywcy? Podatek VAT. Będzie tak wówczas, gdy sprzedający jest przedsiębiorcą (prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem VAT).
Przykład: Pan Antoni wraz z żoną zdecydowali się kupić działkę rekreacyjną od firmy deweloperskiej. Ponieważ deweloper ma obowiązek naliczać podatek VAT, to nabywcy nie będą musieli zapłacić podatku PCC.
Rozróżnienie między podatkiem PCC a podatkiem VAT jest istotne ze względów finansowych. Załóżmy, że wybierasz wśród dwóch ofert – każda działka jest oferowana za kwotę 80 000 zł, przy czym:
- Pierwszy sprzedawca jest osobą fizyczną – będziesz musiał zapłacić jeszcze PCC
- Drugi sprzedawca to firma – oferta może dotyczyć kwoty netto (wówczas trzeba doliczyć jeszcze VAT) lub brutto (VAT jest już ujęty w cenie)
Przy zakupie działki pod budowę domu warto wziąć też pod uwagę czynniki pozafinansowe, które również mogą wpłynąć na atrakcyjność oferty. Przykładem może być choćby wskaźnik intensywności zabudowy.
Kupujesz działkę budowlaną lub rekreacyjną? Umowę musi sporządzić notariusz. To właśnie u notariusza zapłacisz podatek od kupna działki budowlanej lub podatek od kupna działki rekreacyjnej. Wówczas też nie musisz składać deklaracji – formalnościami również zajmie się notariusz.
Ile podatku od kupna działki?
Jeżeli wiesz już, jaką działkę chcesz kupić, pozostaje jeszcze kwestia tego, ile podatku od kupna działki musisz zapłacić:
- Podatek PCC wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania – jest nią wartość rynkowa nabywanej nieruchomości gruntowej
- Podatek VAT wynosi 23 proc. – większość sprzedawców podaje cenę wraz z podatkiem VAT
Jak prawidłowo ustalić wartość rynkową działki, aby obliczyć wysokość podatku? Przy ustalaniu wartości rynkowej przedmiotu transakcji bierze się pod uwagę kilka czynników. W przypadku działki budowlanej czy rekreacyjnej będą to głównie:
- Wielkość i kształt parceli – nieregularny lub niekorzystny kształt działki nie pozostaje bez wpływu na jej cenę
- Lokalizacja – grunty położone w centrach miast czy w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie są droższe niż działki budowlane na przedmieściach bądź obszarach wiejskich.
- Uzbrojenie – gdy działka nie jest uzbrojona, potencjalny nabywca ma większe możliwości negocjowania ceny
- Stan prawny – brak uregulowanego stanu prawnego również wpływa na wycenę działki
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – ponieważ MPZP dotyczy m.in. rodzaju zabudowy, to jego istnienie jest uwzględniane przy wycenie działki
Dopiero planujesz zakup nieruchomości z myślą o budowie domu? Pamiętaj, że możesz skorzystać z pomocy rzeczoznawcy. Dzięki wsparciu eksperta, który wykona dla Ciebie wycenę, nie będziesz musiał się obawiać, że przepłacisz.
Przykład: Pan Maciej od prywatnego właściciela kupił działkę w atrakcyjnej lokalizacji za kwotę 150 000 zł. Ile podatku od kupna działki będzie musiał zapłacić? Podatek wyniesie 3000 zł – nabywca zapłaci podatek PCC.
Kłopot z obliczeniem wysokości podatku mogą mieć osoby, które kupiły działkę po okazyjnej cenie. Ile wówczas wynosi podatek od kupna działki budowlanej lub rekreacyjnej? Cena, za jaką nieruchomość została nabyta, nie ma dla organu podatkowego znaczenia – kluczowa jest zawsze wartość rynkowa. Co się stanie, gdy w celu ustalenia wysokości należnego podatku przyjęta zostanie cena sprzedaży, a nie wartość rynkowa? Trzeba pamiętać, że:
- Organ podatkowy ma 5 lat na przeprowadzenie kontroli (licząc od końca roku, w którym została zawarta umowa kupna działki)
- Gdy dojdzie do sporu z podatnikiem, do sprawy zostaje powołany rzeczoznawca – podatnik ponosi koszt jego pracy, jeżeli wartość wynikająca z jego opinii różni się o więcej niż 33 proc. od wartości wykazanej w deklaracji
Podatek od kupna działki tylko pozornie wydaje się formalnością. Tymczasem należy go uwzględnić, porównując oferty i wykazać się skrupulatnością przy jego wyliczaniu. W przeciwnym razie nabywca działki budowlanej lub rekreacyjnej musi liczyć się z koniecznością korekty deklaracji i dopłaty podatku wraz z odsetkami.
