Zakup mieszkania pod wynajem nie jest jedynym sposobem inwestowania w nieruchomości mieszkalne. W ostatnich latach wśród inwestorów dużym zainteresowaniem cieszy się flipping mieszkań. Co to jest flip nieruchomości? Ile można zarobić na flippingu? Odpowiedzi w poniższym artykule.
Co to jest flip nieruchomości?
Pod tajemniczo brzmiącą nazwą „flip mieszkań” kryje się mało skomplikowany sposób zarabiania na nieruchomościach. Flipping mieszkaniowy polega na zakupie lokalu w atrakcyjnej cenie, podniesieniu jego wartości (poprzez remont, dostosowanie go do aktualnych standardów) i następnie jego sprzedaży po wyższej cenie. Różnica między kosztem zakupu i remontu, a ceną sprzedaży stanowi zysk inwestora.
W przypadku flippingu nieruchomości istotna jest też perspektywa czasowa – od momentu zakupu mieszkania do chwili jego sprzedaży nie mija więcej niż 2 lata. To odróżnia flipping mieszkań od transakcji spekulacyjnych.
Flipping nieruchomości to przede wszystkim zakup mieszkania o niedoszacowanej wartości. W tym celu inwestorzy:
- Kupują mieszkania na licytacjach komorniczych. Przykładowo na drugiej licytacji cena wywoławcza wynosi zaledwie 2/3 ceny oszacowania, którą ustalił biegły sądowy.
- Poszukują lokali wymagających odświeżenia lub generalnego remontu. Taki flip nieruchomości jest szczególnie popularny wśród inwestorów posiadających wiedzę z zakresu budownictwa lub współpracujących z zaufaną ekipą remontową. Dodatkowe nakłady mogą znacznie podnieść wartość nieruchomości.
- Nabywają nieruchomości zadłużone lub o nieuregulowanym stanie prawnym. Takie mieszkania również są sprzedawane za ułamek wartości rynkowej.
- Kupują lokale o ponadnormatywnej powierzchni (np. w kamienicach). Są one mniej popularne, dzięki czemu możliwe jest negocjowanie ceny. Jednocześnie można je podzielić 2 lub 3 mniejsze mieszkania.
- Interesują się np. strychami w kamienicach. Wiele z nich – po uzyskaniu stosownych zgód – można zaadoptować na mieszkanie.
Nie zawsze mieszkanie na flipa wymaga dużych nakładów pracy – zdarza się, że nabywca musi jedynie wprowadzić kosmetyczne zmiany i zastosować home staging. Atrakcyjne zdjęcia, wirtualny spacer i szczegółowy opis – czasem właśnie tyle wystarczy, aby w przeciągu kilku tygodni znaleźć kupca na nieruchomość. Każda sprzedaż mieszkania wygląda jednak inaczej.
Kim jest flipper nieruchomości?
Wiedząc już, co to jest flip, nie jest trudno odpowiedzieć na pytanie, kim jest flipper nieruchomości – to po prostu inwestor, który kupuje mieszkania, na różne sposoby podnosi ich wartość i sprzedaje je z zyskiem. Flipperzy działają w sposób systematyczny – każdego dnia poszukują nowych okazji. Inaczej mówiąc, za flippera nie można uznać osoby, która tylko raz kupiła i sprzedała nieruchomość, zarabiając na tej transakcji.
Flipperzy zarabiający na mieszkaniach muszą:
- Wiedzieć, gdzie szukać nieruchomości w niższych cenach. Często współpracują oni z zaufanymi biurami nieruchomości. W ten sposób zyskują dostęp do nowych ofert, a także wsparcie w poszukiwaniu nabywcy na wyremontowany lub odświeżony lokal mieszkalny.
- Znać rynek kredytów hipotecznych. Flipping mieszkania nie zawsze oznacza kredyt hipoteczny – flipperzy często dysponują kwotami pozwalającymi im nabyć w tym samym okresie 2, 3 czy nawet więcej mieszkań. Jednocześnie początkujący flipperzy często wspomagają się właśnie kredytem.
- Potrafić prawidłowo oszacować wartość nieruchomości – wykorzystać to, że sprzedający niedostatecznie zna rynek. Dodatkowo flipperzy pozostają na bieżąco z cenami materiałów wykończeniowych czy stawkami za roboczogodzinę fachowców.
W pracy flippera ważne jest też prawidłowe oszacowanie potencjału mieszkania pod flip. Nie każdy lokal mieszkalny nadaje się do flippingu – odpadają mieszkania wyremontowane, sprzedawane po cenach rynkowych lub zawyżonych ze względu na świetną lokalizację czy podwyższony standard.
Chcesz zostać flipperem? Jeżeli nie masz doświadczenia w nabywaniu nieruchomości pod flipping mieszkań, zacznij od zdobycia wiedzy. Wielu flipperów oferuje własne kursy z flippingu nieruchomości. Uczestnicząc w takim kursie, dowiesz się m.in. jak zbudować własną strategię inwestowania w mieszkania i jak rozmawiać ze sprzedającymi.
Mieszkania na flipa – czy warto?
Flipping nieruchomości wiąże się z jeszcze jednym pytaniem dotyczącym opłacalności takiej strategii. Zastanawiasz się, czy warto zdecydować się na flip mieszkań i ile w ten sposób można zarobić? Rentowność tego sposobu zarabiania na nieruchomościach jest uzależniona od kilku czynników, a główne z nich to:
- Wybór nieruchomości. Flipping nieruchomości bywa błędnie utożsamiany z mieszkaniami z rynku wtórnego, podczas gdy może on dotyczyć też nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Wiedza flippera. Inwestor musi być na bieżąco z cenami nieruchomości, aby stwierdzić, czy zakup danej nieruchomości mu się opłaci.
- Zdolności negocjacyjne flippera. Po znalezieniu mieszkania pod flip inwestor dąży do obniżenia oczekiwań finansowych sprzedającego. To prosty sposób, aby zwiększyć rentowność transakcji.
Jakiego zysku możesz się spodziewać, decydując się na flipping mieszkaniowy? Pewną wskazówką mogą być obietnice składane przez osoby prowadzące kursy dla początkujących flipperów. W wielu z nich flip mieszkań jest prezentowany jako sposób pozwalający zarobić nawet 30 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli przyjąć, że flipperzy są w stanie osiągnąć taki zysk w ciągu optymalnych 24 miesięcy, to zwrot z inwestycji jest bardzo atrakcyjny.
Mimo że flipping mieszkaniowy najczęściej jest rozpatrywany w kontekście kwestii finansowych, to nie można zapomnieć o innych korzyściach – mają one związek z samą istotą flippingu. W przypadku zakupu nieruchomości pod wynajem, który w ostatnich latach cieszy się dużą popularnością, występuje podatek od wynajmu mieszkania czy ryzyko problemu z niepłacącymi lokatorami. Mieszkanie pod flipa jest zawsze nabywane z myślą o jego sprzedaży. Inwestor musi zatem znaleźć kupca, w czym pomóc może mu biuro nieruchomości.
