Wyodrębnienie lokalu – co musimy zrobić? Procedura i koszty

Właściciele dużych domów jednorodzinnych mogą rozważać wyodrębnienie lokalu. W ten sposób, zamiast sprzedawać cały dom, można sprzedać choćby dwa osobne lokale. Jak przebiega wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym? Z jakimi kosztami musi liczyć się właściciel budynku, który planuje rozpocząć taką procedurę?

Jak wyodrębnić lokal?

Wyodrębnienie lokalu to procedura uregulowana ustawowo – wiążące są zapisy ustawy o własności lokali. To właśnie tam należy szukać informacji o sposobie postępowania w wypadku chęci wyodrębnienia w domu osobnego lokalu.

Jak wyodrębnić lokal? Najważniejsze zasady to:

• ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje m.in. zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nie dotyczy to jednak budynków, które istniały przed 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych później, gdy właściciel otrzymał pozwolenie przed tą datą,
• wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym jest możliwe, przy czym odrębną nieruchomość mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne – zasada ta nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r.,
• samodzielny lokal mieszkalny musi spełniać określone normy dotyczące samodzielności – musi stanowić wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę (zespół izb) przeznaczoną na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Aby możliwe było wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, właściciel nieruchomości musi uzyskać od starosty potwierdzenie spełnienia powyższych wymagań. Takie potwierdzenie jest wydawane w formie zaświadczenia.

Planujesz kupić nieruchomość na kredyt hipoteczny, a następnie podzielić ją i sprzedać wyodrębnione lokale? Ponieważ przepisy w tym zakresie zostały w ostatnich latach kilkakrotnie znowelizowane, to warto upewnić się, że wyodrębnienie lokalu będzie możliwe – warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego nie zawsze zatem będzie możliwą opcją. Wprowadzenie ograniczeń, które uniemożliwiają niektórym właścicielom wyodrębnienie lokalu, było podyktowane chęcią walki z nadużyciami, jakich dopuszczali się głównie deweloperzy. Szczególną ostrożnością należy wykazać się przy zakupie budynków położonych na terenie osiedli domów jednorodzinnych.

Wyodrębnienie lokalu – procedura

Jak wyodrębnić lokal? Zarówno wyodrębnienie własności lokalu w bloku, jak i wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym przebiega w taki sam sposób. Procedura jest identyczna również dla budynków niemieszkalnych, np. użytkowych. Aktualnie obowiązujące przepisy przewidują trzy tryby.

Wyodrębnienie lokalu – procedura:

• w drodze umowy – przy sprzedaży umowa (w formie aktu notarialnego) jest zawierana między dotychczasowym właścicielem a przyszłym nabywcą,
• na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości – wówczas właściciel nieruchomości dokonuje wyodrębnienia lokalu dla siebie,
• w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Procedura wyodrębnienia lokalu przewiduje też, jakie informacje powinny znaleźć się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Czytając prawidłowo sporządzoną umowę, można poznać:

• rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń, którego do niego przynależą,
• wielkość udziałów, które przypadają właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Aby uniknąć nieporozumień w przyszłości, współwłaściciele mogą też wskazać w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną. Sposób ten można również określić w umowie zawartej później. Ważne jest jednak, aby umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego.

Wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym planujesz ze względów finansowych i chcesz wynająć wyodrębniony lokal? Dowiedz się, jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania – poznaj dostępne formy rozliczenia najmu prywatnego oraz poznaj terminy wpłaty zaliczki na podatek.

Dla zarządu nieruchomością wspólną duże znaczenie ma liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali należących do dotychczasowego właściciela. Jeżeli:

• liczba takich lokali nie jest większa niż trzy – należy kierować się zapisami m.in. kodeksu cywilnego,
• liczba takich lokali jest większa niż trzy – ich właściciele mają więcej obowiązków i muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Wyodrębnienie lokalu – koszty

Wielu właścicieli nieruchomości słusznie postrzega wyodrębnienie lokalu jako sposób na dodatkowy zarobek – taki lokal można wynająć lub sprzedać. Aby jednak doszło do wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, trzeba liczyć się nie tylko z formalnościami, ale również kosztami.

Wyodrębnienie lokalu – koszty:

• 17 zł – tyle wynosi opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu (opłata dotyczy jednego lokalu, w przypadku większej liczby lokali opłatę należy wnieść za każdy z nich – gdy będą to np. dwa lokale, opłata wyniesie 34 zł),
• 17 zł – tyle wynosi opłata skarbowa w przypadku korzystania z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, np. radcy prawnego (nie jest ona pobierana, gdy pełnomocnictwo zostało udzielone osobie bliskiej, np. małżonkowi, dziecku czy rodzicowi),
• taksa notarialna – jej wysokość jest uzależniona od wartości czynności notarialnej, a aby poznać kwotę do zapłaty, należy skontaktować się z kancelarią notarialną,
• 200 zł – tyle wynosi opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej,
• wypisy – ostateczna kwota zależy od liczby wypisów.

Jak poznać orientacyjne koszty związane z wyodrębnieniem lokalu? Wiele kancelarii notarialnych zamieszcza na swoich stronach internetowych kalkulator kosztów notarialnych. Korzystając z tego narzędzia, można szybko sprawdzić przybliżoną kwotę, jaką trzeba będzie wydać na wyodrębnienie lokalu. Aby poznać dokładny koszt, należy skontaktować się z pracownikiem kancelarii.

Czy można zminimalizować koszty wyodrębnienia lokalu? Owszem – trzeba pamiętać, że cenniki kancelarii notarialnych różnią się między sobą. W praktyce oznacza to, że nie zawsze opłaca się korzystać z pomocy najbliższej kancelarii – warto porównać cenniki, aby nawiązać współpracę z notariuszem proponującym klientom najlepsze stawki.

Mimo że wyodrębnienie lokalu mieszkalnego wiąże się z określonymi kosztami, to możliwe do uzyskania korzyści mogą znacznie je przewyższać. Przejście przez tę procedurę może się bardzo opłacać zwłaszcza osobom planującym wynajem lub sprzedaż wyodrębnionego lokalu.