Budowa domu na zgłoszenie – na czym polega i ile kosztuje?

Po zmianie przepisów budowlanych od kilku lat możliwa jest budowa domu na zgłoszenie. Jednak inwestor, który chce skorzystać z tej ścieżki, musi spełnić pewne warunki. O jakich wymaganiach mowa? Co ma się zmienić w 2023 roku? Poznaj odpowiedzi na najpopularniejsze pytania dotyczące budowy domu na zgłoszenie.

Budowa domu na zgłoszenie krok po kroku

Budowa na zgłoszenie – w przeciwieństwie do pozwolenia na budowę – to uproszczona procedura. W jej ramach możliwa jest budowa domu na zgłoszenie, jeżeli jest on wolno stojący i jego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce. Jeszcze prostsze warunki zgłoszenia dotyczą wolno stojących budynków jednorodzinnych o nie więcej niż dwóch kondygnacjach i powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 mkw., gdy będą one służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Ten artykuł dotyczy głównie ogólnej procedury zgłoszenia budowy domu, ale znajdują się w nim również wzmianki o budowie domu na zgłoszenie o powierzchni zabudowy do 70 mkw.

Chcesz wiedzieć, jak dużej działki potrzebujesz, aby postawić na niej dom jednorodzinny? Poznaj optymalne wymiary działki budowlanej.

Budowa domu na zgłoszenie – krok po kroku:

1. Sprawdzenie, czy dla terenu, na którym znajduje się działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeżeli nie, konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy.
2. Prace geodezyjne. Budowę domu trzeba poprzedzić wytyczeniem przez geodetę budynku na działce i przygotowaniem gruntu – należy go wyprofilować.
3. Podłączenie mediów. Kolejnym krokiem jest zadbanie o przyłącza  energetyczne i wodociągowe – a zatem zapewnienie, że w gotowym budynku będą dostępne odpowiednio prąd i woda.
4. Złożenie dokumentów do urzędu. Budowa na zgłoszenie  wymaga uzyskania tzw. milczącej zgody. Dokumenty można złożyć zarówno osobiście, jak i online.
5. Przygotowanie terenu budowy. Budowa domu na zgłoszenie wiąże się z koniecznością zagospodarowania działki na czas realizacji prac – teren należy ogrodzić, a także ustawić na nim kontenery.

W powyższych punktach budowa na zgłoszenie krok po kroku została opisana w sposób uproszczony – inwestorzy muszą wykonać też inne czynności (np. wybrać projekt budowlany). Warto przy tym pamiętać, że na działce bez pozwolenia można wybudować również inne obiekty, które podniosą komfort życia. O czym mowa? Przykładowe obiekty, które można postawić bez pozwolenia to altana (do 35 mkw.) czy parterowy budynek gospodarczy (również do 35 mkw.), który może służyć choćby do przechowywania narzędzi.

Z początkiem 2023 roku pojawiła się zapowiedź kolejnej nowelizacji prawa budowlanego. Co ma się zmienić? Wprowadzona ma zostać nowa uproszczona procedura budowy domów jednorodzinnych na zgłoszenie, która będzie obejmować również domy powyżej 70 mkw. Na uproszczonych zasadach mają być budowane też m.in. mikroelektrownie wiatrowe.

Budowa na zgłoszenie – formalności

Mimo że budowa domu na zgłoszenie jest prostsza niż uzyskanie pozwolenia, to nie jest to równoznaczne z brakiem formalności. Przeciwnie, niezbędne jest skompletowanie wymaganych dokumentów. Jakie załączniki należy dołączyć do zgłoszenia budowy domu?

Budowa domu na zgłoszenie – jakie dokumenty według strony www.gov.pl:

• zgłoszenie budowy – można je pobrać m.in. ze strony internetowej www.gov.pl;
• projekt zagospodarowania działki wraz z projektem architektoniczno-budowlanym – w wersji elektronicznej lub papierowej (wymagane są 3 egzemplarze);
• zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta – wymagane jest zaświadczenie wydane np. przez izbę architektów;
• oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia budynku do sieci ciepłowniczej;
• oświadczenie inwestora, że ma on prawo dysponować działką na cele budowlane – należy je złożyć na urzędowym formularzu;
• potwierdzenie zapłaty – tylko wówczas, gdy część budynku będzie wykorzystywana w celach innych niż mieszkaniowe;
• decyzja o warunkach zabudowy – wymagana jest wyłącznie wówczas, gdy dla terenu, na którym znajduje się działka, nie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• dodatkowe opinie, uzgodnienia czy pozwolenia – jeżeli są wymagane.

Jak wygląda procedura budowy na zgłoszenie domu? Po skompletowaniu dokumentów należy złożyć wniosek do właściwego urzędu. Będzie to starostwo powiatowe, urząd miasta lub urząd dzielnicy w przypadku Warszawy, na terenie których położona jest działka. Następnie należy odczekać 30 dni. W tym okresie inwestor może:

• otrzymać sprzeciw – jeżeli urzędnicy będą mieć zastrzeżenia, inwestor jest informowany pisemnie;
• zostać wezwany do uzupełnienia zgłoszenia o zamiarze budowy domu jednorodzinnego – gdy dokumentacja jest niepełna;
• otrzymać tzw. milczącą zgodę – inwestor nie otrzymuje wówczas żadnego pisma z urzędu.

W ostatnim przypadku można przystąpić do budowy domu jednorodzinnego na zgłoszenie, przy czym wcześniej należy jeszcze odebrać projekt budowlany opatrzony pieczęciami urzędowymi. Projekt urzędnicy wydają osobiście inwestorowi lub działającemu w jego imieniu pełnomocnikowi.

Zdarza się, że inwestor natyka się na różnego rodzaju przeszkody i budowa domu bez zgłoszenia nie może ruszyć od razu. Co wówczas? Warto wiedzieć, ile czasu jest ważna milcząca zgoda – obowiązuje ona przez 3 lata. Jeżeli w tym terminie prace budowlane nie ruszą, konieczne będzie ponowne zgromadzenie dokumentów i przejście opisanej wyżej procedury.

Ile kosztuje budowa domu na zgłoszenie?

Dla osób, które marzą o niewielkim domku, budowa domu na zgłoszenie może być atrakcyjnym rozwiązaniem. Ile kosztuje budowa domu na zgłoszenie? Ostateczna kwota jest kształtowana przez kilka czynników – są to:

• technologia budowy – w ramach domu na zgłoszenie może zostać wybudowany dom m.in. na szkielecie z drewna, z prefabrykatów lub metodą tradycyjną;
• jakość materiałów budowlanych – inwestor może zdecydować się na najtańsze dostępne materiały, ale równie dobrze może kierować się jakością i renomą producenta;
• sposób budowy – zatrudnienie profesjonalnej ekipy budowlanej wiąże się ze znacznie wyższym kosztem niż budowa domu metodą gospodarczą;
• czas, jakim dysponuje inwestor – jeżeli budynek ma powstać w ciągu kilku miesięcy, to realizacja inwestycji może być droższa niż wówczas, gdyby została rozłożona na kilkanaście miesięcy;
• lokalizacja domu budowanego na zgłoszenie – w zależności od regionu odmienne będzie obłożenie zleceniami firm budowlanych oraz koszt roboczogodziny.

Ile kosztuje budowa domu na zgłoszenie po uwzględnieniu poszczególnych zmiennych? Według specjalistów koszt postawienia domu metodą tradycyjną na zgłoszenie w opcji budżetowej z zatrudnieniem ekipy budowlanej przekracza nieznacznie 200 000 zł (gdy mowa o powierzchni zabudowy 70 mkw.). Każda modyfikacja w zakresie jakości materiałów budowlanych czy zwiększenia liczby przeszkleń w domu wiąże się z podwyższeniem tej kwoty.

Na czym można zaoszczędzić? Choćby na projekcie budowlanym. Inwestorom, dla których kwestia oryginalnej bryły budynku jest drugorzędna, mogą skorzystać z gotowego projektu domu jednorodzinnego na zgłoszenie. Bezpłatna baza zarówno projektów architektoniczno-budowlanych, jak i projektów domów rekreacyjnych do 70 mkw. dostępna jest na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Podsumowując:

• budowa na zgłoszenie jest rozwiązaniem, z którego aktualnie może skorzystać jedynie określona grupa inwestorów;
• według zapowiedzi z początku 2023 r. w przyszłości mają zmienić się przepisy Prawa budowlanego – możliwe, że uproszczona procedura zgłoszenia dotyczyć będzie również domów o powierzchni zabudowy powyżej 70 mkw.;
• mimo braku formalności, budowa domu na zgłoszenie wymaga skompletowania dokumentów i uzyskania tzw. zgody milczącej;
• prac budowlanych nie należy rozpoczynać tuż po złożeniu dokumentów – urzędnicy mają czas na wniesienie sprzeciwu;
• według szacunków budowa domu na zgłoszenie (ok. 70 mkw.) może kosztować nawet 200 000 zł, o ile inwestor pójdzie na ustępstwa.