Rosnące ceny nieruchomości skłaniają osoby, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania do poszukiwań alternatywnych rozwiązań. Jednym z nich jest mieszkanie TBS. Czym właściwie jest mieszkanie TBS? Ile wynosi czynsz? Czy można stać się właścicielem takiego lokalu? Poznaj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
Co to jest TBS i o co w tym chodzi?
TBS to skrót od „Towarzystwo Budownictwa Społecznego”. TBS-y nie są nowością – zaczęły funkcjonować na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Ich głównym zadaniem jest dostarczanie mieszkań, które następnie będą mogły być wynajmowane po cenach niższych niż rynkowe. TBS-y zatem – inaczej niż firmy deweloperskie – nie są nastawione na zysk.
Wiele z TBS-ów powstaje jako spółki gminne. Niekiedy TBS jest zakładany przez kilka sąsiadujących ze sobą gmin. W każdym przypadku zadania tych podmiotów są takie same – budowa mieszkań, a następnie podpisywanie umów z osobami, które spełniają kryteria dochodowe. TBS-y zajmują się również administracją i modernizacją budynków mieszkalnych znajdujących się w ich zasobach.
Warto wiedzieć: ustawą z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa wprowadzony został na rynek nowy podmiot – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM). Dotychczasowe TBS-y mogą zmienić nazwę, ale nie muszą tego robić.
Dlaczego czynsze w TBS-ach są niskie?
Powodem niskich czynszów w TBS-ach jest model działania Towarzystw – nie są one nastawione na uzyskanie jak najlepszych rezultatów finansowych, ale na budowę mieszkań, których najem będzie dostępny finansowo dla jak najszerszego grona osób. Działalność TBS-ów ma zatem umożliwić dostęp do mieszkań osobom, których nie stać na kredyt hipoteczny lub które z różnych względów nie chcą takiego kredytu zaciągać.
Wysokość czynszu za mieszkanie z TBS jest wyższa od czynszu za mieszkanie komunalne i jednocześnie niższa niż czynsze rynkowe. Miesięczny czynsz w przystępnej cenie to jeden z głównych powodów, dla których wiele osób rozważa ubieganie się o mieszkanie w TBS. Ile wynosi czynsz? Maksymalnie 4-5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. W większych miastach oznacza to stawkę ok. 25 zł za 1 mkw. Jak łatwo policzyć, osoba zajmująca lokal o metrażu 47 mkw. zapłaci ok. 1175 zł.
Wynajem w TBS – podstawowe przepisy
Chociaż mieszkanie w systemie TBS może wydawać się kuszącą alternatywą dla wieloletniego kredytu mieszkaniowego, to trzeba pamiętać, że najem lokalu od TBS-u nie jest dostępny dla każdego. Jak wygląda kwestia wynajmu mieszkania TBS? Oto 7 rzeczy, które warto wiedzieć:
- Mieszkanie TBS jest dostępne dla osób, których dochody mieszczą się w ustalonym kryterium dochodowym. Dokładny przedział trudno wskazać – znaczenie ma zarówno ewentualna partycypacja w kosztach budowy, jak i województwo, w którym znajdują się dostępne mieszkania.
- Partycypacja to termin, który często pojawia się w kontekście mieszkalnictwa TBS. Ponieważ budowa mieszkań wiąże się z dużym wydatkiem, TBS może żądać partycypacji w kosztach budowy. Opłata partycypacyjna może wynosić np. 20-30 proc. kosztów budowy mieszkania.
- Kaucja zabezpieczająca to kolejne pojęcie, z którym muszą oswoić się osoby zainteresowane najmem mieszkania z TBS – aby otrzymać mieszkanie, trzeba ją wpłacić. Kaucja zabezpieczająca może wynosić np. 6-krotność miesięcznego czynszu. Oznacza to, że potencjalny najemca musi posiadać oszczędności (wkład własny).
- System TBS działa na terenie całego kraju. To, jak wygląda sytuacja w danym województwie, zależy od wielu czynników. Informacji najlepiej szukać na stronach internetowych TBS.
- Umowa najmu jest podpisywana z osobami, które nie mają tytułu prawnego do innej nieruchomości (mieszkania, domu) w tej samej miejscowości, w której znajduje się mieszkanie TBS. Oznacza to, że mieszkanie z zasobów TBS może wynajmować osoba, która posiada lokal mieszkalny, ale w innej miejscowości.
- Aby podnająć mieszkanie TBS, najemca musi uzyskać zgodę TBS, która jest wydawana dość rzadko. Jeżeli nie dopełni formalności, powinien liczyć się z konsekwencjami – wypowiedzeniem umowy najmu.
- Najemca mieszkania TBS musi płacić nie tylko czynsz – należy do niego doliczyć jeszcze opłaty za media. Aby obniżyć koszty, wiele TBS-ów decyduje się na termomodernizację budynków. Wówczas najemcy muszą partycypować w kosztach remontu, przy czym jedynie do pewnej kwoty.
Czy można wykupić mieszkanie w TBS?
Najem mieszkania zawsze oznacza pewne ograniczenia – umowa najmu przewiduje choćby konieczność otrzymania zgody właściciela na remont. Takiej nieruchomości najemca nie może też zastawić. To przykładowe powody, dla których część najemców zastanawia się, czy możliwy jest wykup mieszkania wynajmowanego z TBS. Czy można kupić mieszkanie TBS? Tak, obecne przepisy dopuszczają zakup mieszkania z TBS.
Aby wykup mieszkania TBS był możliwy, konieczne jest spełnienie kilku warunków. Po pierwsze, na sprzedaż lokalu mieszkalnego musi zgodzić się TBS. Jak się okazuje, Towarzystwa wcale nie są chętne, aby pozbywać się mieszkań ze swoich zasobów. Często to właśnie polityka TBS-u i brak zgody na sprzedaż mieszkania jest główną przeszkodą, aby dotychczasowy najemca lokalu stał się jego właścicielem.
Inaczej wygląda kwestia wykupu mieszkania na własność w przypadku SIM-ów. Mieszkanie w ramach inwestycji, na którą wniosek o kredyt złożono po 1 stycznia 2022 r., może wykupić najemca, który m.in. wniósł partycypację w wysokości 20 lub 25 proc.
Po drugie, pozostaje kwestia ceny. Zasady są następujące: mieszkania są sprzedawane po cenie rynkowej, która została ustalona w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chociaż od tej kwoty odlicza się partycypację wniesioną przez najemcę, to kwota wciąż może być spora. Rezultat? Nie każdy najemca nieruchomości może sobie pozwolić na jej wykup.
