Dysponujesz budynkiem gospodarczym? Masz możliwość zakupu takiego obiektu w atrakcyjnej cenie? Jeżeli zastanawiasz się, czy możliwe jest przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny, to odpowiedź brzmi: tak. Jednak niekiedy ścieżka formalna jest długa i związana z wysokimi kosztami. Sprawdź, jak to wygląda w praktyce.
Czym jest przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny?
Przekształcenie budynku gospodarczego na budynek mieszkalny to procedura składająca się z dwóch etapów: formalności oraz prac adaptacyjnych. Rezultatem prac adaptacyjnych powinno być dostosowanie dotychczasowego budynku gospodarczego do standardów, które obowiązują w przypadku obiektów mieszkalnych.
Zmianę sposobu użytkowania nieruchomości należy rozpocząć od złożenia zgłoszenia w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (urzędzie dzielnicy w przypadku Warszawy). Gdyby jednak konieczna była przebudowa czy modernizacja budynku, to zgłoszenie będzie niewystarczające – wówczas trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.
Przekształcenie budynku gospodarczego na budynek mieszkalny jest możliwe na podstawie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Z przepisów wynika, że możliwa jest też zmiana użytkowania działki.
Jakie warunki musi spełniać budynek gospodarczy, aby można było go przekształcić?
Przepisy budowlane dotyczące budynków mieszkalnych są rygorystyczne – taki obiekt musi spełniać określone normy techniczne. Mowa choćby o instalacji sanitarnej, odpowiedniej wysokości pomieszczeń czy spełnianiu warunków przeciwpożarowych. Zmiana sposobu użytkowania jest najłatwiejsza, gdy budynek gospodarczy ma doprowadzone media.
Jeżeli w budynku gospodarczym jest przyłącze m.in. wody i prądu, to:
- Inwestor ma ułatwione zadanie. Taki budynek spełnia już część wymogów przewidzianych dla obiektów mieszkalnych.
- Koszty adaptacji budynku będą niższe. Istnieje możliwość, że budynek nie będzie wymagał wielu zmian, aby przekształcić go w lokal mieszkalny.
- Jest szansa, że wystarczy uproszczona procedura formalna. Mowa o zgłoszeniu budowlanym, a nie pozwoleniu na budowę.
Procedura uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania budynku – krok po kroku
Jak przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny? Mogłoby się wydawać, że pierwszą kwestią są formalności budowlane. W rzeczywistości jednak zacząć należy od ustalenia zakresu prac, z jakimi wiąże się adaptacja budynku – trzeba przygotować projekt budowlany i sprawdzić warunki przekształcenia. W ten sposób można określić, czy wystarczające będzie zgłoszenie budowlane, czy też trzeba będzie uzyskać pozwolenie na budowę.
W przypadku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu gospodarczego procedura jest następująca:
-
Zgromadzenie dokumentów i złożenie wniosku
Wniosek można złożyć w formie papierowej lub elektronicznej – za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. W przypadku wyboru drugiej opcji potrzebny jest profil zaufany. Do wniosku należy też dołączyć załączniki. Dokumentacja budowlana została wymieniona w art. 71 ustawy Prawo budowlane – przykładowe dokumenty to:
- Opis i rysunek, który określa usytuowanie obiektu gospodarczego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów, które istnieją lub pozostają w budowie na tej i sąsiednich działkach.
- Zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.
- Zaświadczenie (lub jego kopia) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z MPZP. Jeżeli brak jest MPZP, wystarczy decyzja (kopia decyzji) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
- Ekspertyza techniczna, która została wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Urząd przyjmie również kopię takiej ekspertyzy.
-
Uzyskanie decyzji
Gdy zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, urząd wyrazi tzw. milczącą zgodę. Oznacza to, że inwestor nie otrzyma pisma uprawniającego do rozpoczęcia robót budowlanych. Gdyby jednak okazało się, że decyzja administracyjna jest negatywna, to inwestorowi zostanie wręczona decyzja o sprzeciwie na wykonanie robót. Stanie się tak choćby wówczas, gdy okaże się, że zgłoszenie budowlane to za mało i wymagane jest pozwolenie na budowę.
Koszty związane z przekształceniem budynku gospodarczego na mieszkalny
Przekształcenie budynku gospodarczego na budynek mieszkalny wiąże się z kosztem od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Z wysokimi wydatkami należy się liczyć, gdy wymagany jest kompleksowy remont budynku, aby spełniał on stawiane obiektom mieszkalnym wymagania techniczne. Zdarza się, że przez wysokie koszty adaptacji jest ona nieopłacalna.
Co ważne, koszty związane z przekształceniem budynku gospodarczego na mieszkalny generuje nie tylko remont jego wnętrza. Niekiedy zapłacić trzeba również za doprowadzenie mediów czy przygotowane przez specjalistów ekspertyzy techniczne.
Najczęstsze problemy i wyzwania podczas przekształcania budynku
Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny nie zawsze przebiega bezproblemowo, a niekiedy jest nawet niemożliwe. Będzie tak, gdy:
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w danym miejscu będzie przewidywać jedynie zabudowę usługową czy produkcyjną. Wówczas adaptację budynku na cele mieszkaniowe trzeba wykluczyć.
- Ujawnione zostaną problemy konstrukcyjne. Budynek gospodarczy może wymagać wzmocnienia np. fundamentów. To nie tylko przełoży się na wyższe koszty inwestycji, ale będzie też wymagać zatrudnienia specjalistów.
- Pojawi się spór z sąsiadem. Nawet uzyskanie pozwolenia na budowę nie chroni przed scenariuszem wstrzymania inwestycji. Może się tak stać, gdy prowadzenie prac będzie wymagać wejścia na teren sąsiedniej działki.
Powyższe problemy, jakie mogą pojawić się w związku z zamiarem przekształcenia budynku, to zaledwie przykłady. I właśnie dlatego warto dobrze przemyśleć taką inwestycję – niekiedy może ona okazać się nieuzasadniona ekonomicznie.
