Licytacja komornicza to jeden ze sposobów na to, aby kupić mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Planujesz przystąpić do licytacji mieszkania lub lokalu użytkowego? Najpewniej masz wiele pytań. Zapoznaj się z poniższym poradnikiem, aby dowiedzieć się, jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości i czy taki zakup jest bezpieczny.
Czym jest licytacja komornicza?
Licytacja komornicza to opisana w Kodeksie postępowania cywilnego procedura, która polega na sprzedaży majątku należącego do dłużnika przez komornika sądowego. Egzekucja z nieruchomości jest o tyle wyjątkowa, że komornik zarówno o jej wszczęciu, jak i zakończeniu zawsze musi poinformować sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Dodatkowo wierzyciel ma prawo wyboru komornika, z tym jednak ograniczeniem, że musi on działać przy sądzie, w którego okręgu położona jest nieruchomość.
Przykład: Gdyby wierzyciel chciał rozpocząć egzekucję z nieruchomości położonej przy ul. Jagiellońskiej w Gdańsku, powinien wybrać komornika działającego przy Sądzie Rejonowym Gdańsk-Północ w Gdańsku.
Jakie nieruchomości mogą stanowić przedmiot licytacji?
Nieruchomości sprzedawane w drodze licytacji komorniczej mają różne przeznaczenie – zarówno mieszkalne, jak i użytkowe. Wierzyciel może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z mieszkania, domu jednorodzinnego, działki, lokalu użytkowego, magazynu, hali czy nawet miejsca postojowego, które należy do dłużnika. Nie ma przy tym znaczenia, czy wcześniej ustanowiona została hipoteka na rzecz wierzyciela (dokonany został wpis do księgi wieczystej).
Warto wiedzieć: wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo do zaspokojenia z nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka na jego rzecz. To szczególnie ważne, gdy dłużnik ma wiele zaległych zobowiązań.
Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych?
Zakup nieruchomości w drodze licytacji komorniczej zawsze zaczyna się od zapoznania się z ofertami. Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych? Takich miejsc jest kilka:
- Portal https://e-licytacje.komornik.pl/. To serwis Krajowej Rady Komorniczej, w którym można znaleźć informacje o licytacjach nieruchomości z całej Polski.
- Tablice ogłoszeniowe sądów rejonowych. Każdy sąd ma obowiązek wywiesić ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji na tablicy informacyjnej.
- Komercyjne portale, które tworzą bazy przetargów i licytacji komorniczych z całej Polski. W ostatnich latach takich stron internetowych jest coraz więcej.
Jak krok po kroku przebiega licytacja komornicza nieruchomości?
Aby kupić mieszkanie czy magazyn w drodze licytacji, trzeba przejść przez wszystkie przewidziane prawem etapy. W uproszczeniu procedura licytacji komorniczej przebiega następująco:
- Wierzyciel składa w kancelarii komorniczej wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego i wskazuje, że komornik ma zająć nieruchomość (może, ale nie musi podawać numeru księgi wieczystej), której właścicielem jest dłużnik.
- Po zajęciu nieruchomości przez komornika dłużnik zostanie wezwany do spłaty zadłużenia w ciągu dwóch tygodni.
- Kolejny krok to przeprowadzenie na wniosek wierzyciela wyceny – wykonanie opisu i oszacowania wartości nieruchomości komornik zleca biegłemu.
- Gdy wartość nieruchomości zostanie ustalona, komornik publikuje obwieszczenie o licytacji, która odbywa się w wyznaczonym terminie. Aby wziąć udział w licytacji, każdy potencjalny nabywca musi wpłacić wadium (rękojmię).
- Licytację wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę – otrzymuje ona tzw. przybicie, które musi się uprawomocnić. Po spełnieniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
- Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności pozwala na dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości przez sąd wieczysty, w tym wykreślenie hipoteki.
Jak łatwo zauważyć, w przypadku licytacji pojawiają się dodatkowe dokumenty do sprzedaży mieszkania – mowa o operacie przygotowanym przez biegłego. Ekspert musi oszacować wartość nieruchomości, aby możliwe było ustalenie ceny wywoławczej i wartości rękojmi.
Jeżeli chodzi o cenę wywołania, to jest ona zmienna. W przypadku pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 kwoty ustalonej w procesie oszacowania nieruchomości. W drugim terminie jest ona niższa – wynosi 2/3 wartości nieruchomości.
Wpłata rękojmi to obowiązek każdej osoby, która planuje przystąpić do licytacji. Również dla jej wyliczenia kluczowa jest suma oszacowania – rękojmia wynosi 1/10 tej kwoty. Osoba, której zakup mieszkania w licytacji się nie udał, otrzymuje zwrot wpłaconych środków.
Planujesz w bieżącym roku kupić mieszkanie? Być może znajdziesz ofertę zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej. Dowiedz się, czy zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest bezpieczny i jak powinien wyglądać protokół zdawczo odbiorczy.
Dla kogo mieszkanie z licytacji komorniczej?
Mieszkanie z licytacji komorniczej to atrakcyjna propozycja z perspektywy osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości od dewelopera. Aby jednak przystąpić do licytacji, trzeba spełnić pewne warunki. Po pierwsze, osoba zainteresowana nieruchomością musi upewnić się, że nie jest w gronie osób wyłączonych z licytacji. Należą do niego m.in. małżonek, dzieci i rodzice dłużnika. Po drugie, wpłacić trzeba wspomniane już wadium – szczegóły (w tym informację o wysokości wadium) znaleźć można w ogłoszeniu o licytacji.
Aby nabyć nieruchomość na licytacji, należy zaoferować najwyższą kwotę. To pewna pułapka – łatwo zapłacić za lokal więcej, niż wynosi jego wartość rynkowa. Stąd też osoby, które planują udział w licytacji, powinny się do niej przygotować od strony emocjonalnej.
Jakie są zalety i wady zakupu mieszkania z licytacji?
Przetarg komorniczy to przede wszystkim szansa, aby kupić nieruchomość po okazyjnej cenie. Sporo zaoszczędzić mogą zwłaszcza te osoby, którym uda się wylicytować nieruchomość podczas drugiej licytacji. Wówczas cena wywoławcza jest niższa niż podczas pierwszej licytacji, a to oznacza, że ostateczna kwota, za jaką zostanie sprzedane mieszkanie, również może być atrakcyjna. Jednocześnie licytacja komornicza to szansa, aby kupić nieruchomość położoną w atrakcyjnym miejscu – np. w ścisłym centrum miasta.
Chociaż zakup mieszkania na licytacji może być okazją, to pojawia się też kwestia lokatorów. Jeżeli dotychczasowi lokatorzy nie chcą opuścić nieruchomości, to nabywcę czeka postępowanie eksmisyjne, które może trwać nawet kilka lat.
