Polski Ład nie tylko modyfikuje zasady obowiązujące w polskim systemie podatkowym, ale również wprowadza zmiany w zakresie amortyzacji mieszkań na wynajem. To już ostatni moment, aby do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć odpisy amortyzacyjne mieszkania – od 1 stycznia 2023 r. amortyzacja nie będzie już dostępna.
Jak amortyzować mieszkanie?
Aby odpowiedzieć na pytanie, jak amortyzować mieszkanie na wynajem, trzeba zacząć od tego, czym jest amortyzacja i kto może z niej skorzystać.
Lokale mieszkalne – podobnie jak inne środki trwałe – z czasem ulegają zużyciu. Według obowiązujących przepisów podatkowych to zużycie jest traktowane jako koszt po stronie właściciela nieruchomości, który można ująć w kosztach uzyskania przychodu. W rezultacie odpisy amortyzacyjne mieszkania to sposób, aby zmniejszyć wysokość podatku.
Mimo że amortyzacja mieszkania na wynajem to korzystne rozwiązanie, to nie jest ona dostępna dla wszystkich właścicieli czy współwłaścicieli nieruchomości. Odpisy amortyzacyjne mieszkania na wynajem są możliwe po spełnieniu następujących kryteriów:
- Wybór skali podatkowej jako formy opodatkowania. Zasady ogólne dają możliwość zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodu. Do wydatków zalicza się nie tylko amortyzację – to także ubezpieczenie mieszkania czy opłaty za media.
- Mieszkanie musi zostać uwzględnione w ewidencji środków trwałych. Oznacza to, że właściciel musi prowadzić taką ewidencję.
Jak amortyzować mieszkanie? Odpisy amortyzacyjne mieszkania na wynajem mogą być dokonywane w różnych odstępach czasu. Obowiązujące przepisy dopuszczają amortyzację nieruchomości co miesiąc, kwartalnie lub raz w roku (na koniec roku). Okres amortyzacji nie może być przy tym krótszy niż 10 lat.
W przypadku standardowej amortyzacji stawka amortyzacji mieszkania na wynajem jest uzależniona od formy posiadania:
- Budynek lub lokal mieszkalny, do którego właścicielowi przysługuje pełne prawo własności – roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.
- Spółdzielcze prawo do lokalu lub budynek (lokal) niemieszkalny – roczna stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc.
Ponieważ dla amortyzacji mieszkania na wynajem znaczenie ma wartość początkowa nieruchomości (jest to podstawa amortyzacji), konieczne jest jej ustalenie zgodnie z przyjętymi zasadami. Właściciel, który nabył lokal z myślą o zarabianiu na jego wynajmie, oblicza wartość początkową mieszkania, sumując cenę wskazaną w akcie notarialnym i koszty poniesione w związku z transakcją, np. koszty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
Przykład: Pan Sebastian kilka lat temu kupił mieszkanie na wynajem. Wartość początkową mieszkania ustalił na kwotę 450 000 zł. W rezultacie roczny odpis amortyzacyjny mieszkania na wynajem wynosi 6750 zł (miesięcznie 562,50 zł).
Przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem
Właściciele nieruchomości mogą skorzystać ze standardowej (opisanej wyżej) lub przyspieszonej amortyzacji. Czym wyróżnia się przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem?
Amortyzacja przyspieszona mieszkania na wynajem oznacza tyle, że właściciel może skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji – wynosi ona maksymalnie 10 proc. wartości początkowej nieruchomości. Aby jednak było to możliwe, konieczne jest spełnienie dodatkowych kryteriów:
- W mieszkaniu dokonano ulepszeń, a ich łączny koszt wyniósł co najmniej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości – jeszcze przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji środków trwałych.
- Lokal nie może być nowy – musi być użytkowany przez co najmniej 60 miesięcy (5 lat). Jednocześnie to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia, że mieszkanie rzeczywiście było użytkowane przez wspomniany okres.
Inaczej mówiąc, odpis amortyzacyjny mieszkania według indywidualnej stawki jest idealną propozycją dla osób, które zdecydowały się na mieszkanie z rynku wtórnego.
Przykład: W 2020 r. pani Alicja zainwestowała posiadane oszczędności w mieszkanie na wynajem. Wybrała lokal z rynku wtórnego, który był przez sprzedającego użytkowany ponad 5 lat. Po podpisaniu umowy kobieta wyremontowała mieszkanie, spełniając tym samym kryterium dokonania ulepszeń o koszcie co najmniej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości. Następnie wprowadziła ona nieruchomość do ewidencji środków trwałych i wybrała skalę podatkową jako formę opodatkowania. Ponieważ pani Alicja spełniła wszystkie wymagania, przysługuje jej odpis amortyzacyjny mieszkania według indywidualnej stawki.
Przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem jest bardzo korzystna, gdyż pozwala niemal do zera zmniejszyć podatek od wynajmu mieszkania. Wystarczy jedynie dobrać optymalną stawkę do wysokości przychodów (nie zawsze musi to być stawka maksymalna).
Przykład: Wspomniany we wcześniejszym przykładzie pan Sebastian ma prawo skorzystać ze stawki 10 proc., jednak zdecydował się na stawkę 5 proc. Oznacza to, że roczny odpis amortyzacyjny wynosi 22 500 zł (1875 zł miesięcznie). Zakładając, że pan Sebastian pobiera od lokatora opłatę w wysokości 1300 zł, a czynsz i media kosztują go 575 zł, to jego dochód z najmu wynosi zero złotych, a podatek nie występuje.
Amortyzacja mieszkania na wynajem jest dobrym przykładem na to, że czasem wybór skali podatkowej opłaca się podatnikom bardziej, niż wybór uproszczonej formy opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Mimo że w tym przypadku podatnik miał dodatkowe obowiązki (prowadzenie ewidencji środków trwałych), to mógł też sporo zaoszczędzić.
Chociaż przyspieszona amortyzacja mieszkania na wynajem może być dla podatnika korzystna, to nie każdy może z niej skorzystać. Przykładem mogą być osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Amortyzacja nowego mieszkania. Interpretacje m.in. Krajowej Izby Skarbowej i Izby Skarbowej w Warszawie potwierdzają, że lokal musi być używany przed nabyciem przez okres co najmniej 60 miesięcy, aby podatnik mógł skorzystać ze stawki indywidualnej.
Koszt amortyzacji mieszkania na wynajem
Koszty amortyzacji wynajmowanego mieszkania zależą od wielu czynników, ale ich występowanie jest korzystne dla wynajmujących. Niestety, już wkrótce koszty amortyzacji mieszkania nie będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Powodem są zmiany, jakie w tym zakresie wprowadził Polski Ład.
Jak w Polskim Ładzie rozwiązano koszt amortyzacji mieszkania na wynajem? Zgodnie z założeniami reformy podatkowej od 2023 r. odpisy amortyzacyjne zostaną zniesione. W praktyce oznacza to, że osoby wynajmujące nieruchomości o charakterze mieszkalnym nie będą mogły skorzystać z amortyzacji. Rok 2022 jest zatem ostatnim, kiedy amortyzacja mieszkań jest możliwa – obowiązują przepisy przejściowe dla osób, które nabyły nieruchomość do końca 2021 r
Skąd pomysł, aby koszty amortyzacji wynajmowanego mieszkania nie mogły być już zaliczane do kosztów uzyskania przychodu? Ministerstwo Finansów (które jest odpowiedzialne za wprowadzenie zmian) wskazało, że:
- Z danych historycznych wynika, że wartość lokali mieszkalnych wciąż rośnie, a zatem amortyzacja nie jest zasadna – jej zastosowanie często powoduje, że podatnik w ogóle nie płaci podatku.
- Rosnące zainteresowanie inwestorów nie pozostaje bez wpływu na ceny nieruchomości – w rezultacie mieszkania stają się niedostępne dla dużej grupy nabywców indywidualnych.
Jednocześnie od 2023 r. osoby rozliczające najem prywatny nie będą mogły korzystać z zasad ogólnych. W tym przypadku ustawodawca nie zostawił podatnikom wyboru – jedyną dostępną formą opodatkowania będzie ryczałt. To z kolei oznacza, że nie tylko koszty amortyzacji mieszkania na wynajem nie będą mogły stanowić kosztów uzyskania przychodu.
