Działka siedliskowa, czyli siedlisko, to jedna z opcji dostępnych dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Z czym wiąże się zakup działki siedliskowej? Jakie budynki, poza domem, można wybudować na siedlisku? Odpowiedzi na to i inne pytania znajdziesz poniżej.
Co to jest działka siedliskowa?
W żadnej ustawie nie znajduje się definicja działki siedliskowej. Co oznacza określenie „działka siedliskowa”? Z pomocą w wytłumaczeniu tego terminu przychodzi orzecznictwo sądowe. Zgodnie z wyrokami sądów działka siedliskowa to grunt na terenie rolniczym, na którym – obok domu – znajdują się również zabudowania gospodarcze charakterystyczne dla gospodarstwa rolnego (np. stodoła, stajnia, szklarnia czy silos). Inaczej mówiąc, działka siedliskowa jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową i jednocześnie jest częścią działki rolnej.
Przykład: w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 552/13) można przeczytać, że siedlisko (działka siedliskowa) jest miejscem o charakterze kameralnym czy prywatnym, w którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie i w którym koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe.
Działka siedliskowa a działka budowlana
Na pytanie, co to znaczy działka siedliskowa, można też odpowiedzieć inaczej – wskazując różnice między siedliskiem, a działką budowlaną. Jest ich kilka i są one istotne z perspektywy osób poszukujących działki z myślą o budowie domu. O jakich różnicach mowa? Najważniejsze z nich dotyczą:
- sposobu zabudowy – działki siedliskowe są przeznaczone pod zabudowę zagrodową, czyli dom i budynki związane z prowadzoną produkcją rolną;
- dostępu do infrastruktury technicznej – działki budowlane muszą spełnić w tym zakresie szereg wymagań, podczas gdy siedlisko jest pod tym względem traktowane inaczej;
- ceny – działki siedliskowe są dużo tańsze niż działki budowlane, o czym więcej przeczytasz w dalszej części artykułu.
Jak sprawdzić, czy wybrana działka to działka siedliskowa? Najprościej będzie zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w tym dokumencie można znaleźć odpowiedź na pytanie, czy dana działka jest działką siedliskową.
Podział działki siedliskowej
Zdarza się, że siedlisko, na którym zlokalizowana jest zabudowa zagrodowa, jest bardzo duże. Wówczas też może pojawić się pytanie o podział działki siedliskowej. Czy jest to możliwe? Tak, chociaż w tym przypadku pojawić mogą się różne ograniczenia.
Aby sprawdzić, czy i na jakich zasadach możliwy będzie podział działki siedliskowej, należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tego dokumentu powinno wynikać, jakie możliwości ma w tym zakresie inwestor. Sytuacja prezentuje się jednak inaczej, gdy planu brakuje. Wówczas wiążące są przepisy. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami:
- możliwy jest podział gruntu rolnego na działki mniejsze niż 3000 mkw. (0,3 ha), ale tylko w niektórych sytuacjach – przykładem może być plan powiększenia sąsiedniej nieruchomości;
- od powyższej zasady istnieje szereg wyjątków, z których można skorzystać – przykładowo możliwe jest wydzielenie nowej działki rolnej o powierzchni poniżej 3000 mkw., gdy jest ona niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego.
Działka siedliskowa – co można budować?
Mimo że definicja działki siedliskowej nie znajduje się w ustawie Prawo budowlane, to właśnie tam należy szukać informacji o rodzajach działki budowlanej i budynkach, które rolnik może wybudować w ramach siedliska. Jakie budynki można posadowić na działce siedliskowej? Należą do nich obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową, czyli:
- parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., których rozpiętość konstrukcji nie przekracza 4,8 m;
- suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 mkw.;
- płyty do składowania obornika;
- zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę – zbiorniki te muszą być szczelne;
- silosy na kiszonkę;
- naziemne silosy na materiały sypkie – o pojemności do 250 m3 i wysokości do 15 m.
Wszystkie wymienione budynki można wybudować bez uzyskania pozwolenia na budowę – wymagane jest jedynie zgłoszenie ich budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Działka siedliskowa a budowa domu
W kontekście zabudowań na działce siedliskowej inwestor może zastanawiać się, czy możliwe będzie wybudowanie domu na takim terenie. Czy na działce siedliskowej można postawić dom jednorodzinny lub dom letniskowy? Owszem – jest to jeden z elementów wchodzących w skład zabudowy zagrodowej. Właściciele siedlisk, którzy nie są rolnikami, mogą jednak napotkać na różne problemy z uzyskaniem zgody na wzniesienie budynku mieszkalnego. Takich trudności naturalnie nie powinni mieć rolnicy, chociaż i oni muszą liczyć się z pewnymi ograniczeniami.
Jak sprawdzić, czy na działce siedliskowej będzie można wybudować dom? Kluczowe są warunki zabudowy. Jeżeli dla danego obszaru został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie w tym dokumencie należy szukać wytycznych. Z lektury planu można dowiedzieć się choćby:
- jaka jest minimalna powierzchnia działki, na której możliwe będzie wzniesienie zabudowy zagrodowej – a zatem również domu;
- gdzie mogą zostać posadowione budynki;
- jakie warunki powinny spełniać obiekty, które mogą stanąć na działce siedliskowej – są one dokładnie sprecyzowane.
Co w sytuacji, gdy nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wówczas pozostaje wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie o pozwolenie na budowę. W tym przypadku rolnicy również mają dużo łatwiej – odrolnienie gruntu jest zbędne.
Szukasz działki pod budowę domu energooszczędnego i rozważasz różne możliwości? Dowiedz się, czym jest ekodziałka. Wybierz działkę, na której postawisz dom bez konieczności zgody na kompromisy.
Kto może kupić działkę siedliskową?
Ponieważ działki siedliskowe są ściśle związane z produkcją rolną, to naturalnie ich docelowymi nabywcami są rolnicy. Czy osoby, które nie są rolnikami, mogą korzystać z siedlisk? Kto może kupić działkę siedliskową? Zasadniczo każdy, przy czym trzeba pamiętać o ograniczeniach przewidzianych dla osób, które nie są rolnikami.
Osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić siedlisko, ale:
- powierzchnia siedliska nie może przekroczyć 5000 mkw. – w przeciwnym razie niezbędne jest spełnienie dodatkowych wymogów;
- na zakupionej działce siedliskowej nie będzie można wybudować kolejnych budynków – konieczne będzie odrolnienie działki;
- odrolnienie siedliska nie zawsze będzie możliwe – to pułapka, na którą muszą szczególnie uważać nabywcy działek siedliskowych.
Działka siedliskowa – cena
Działki siedliskowe nieprzypadkowo są uznawane za ciekawą alternatywę dla działek budowlanych – ich atutem jest często atrakcyjne położenie. W pobliżu zabudowań może znajdować się strumień, rzeka albo las. Co więcej, na działce siedliskowej – w odróżnieniu od działki budowlanej – często znajduje się już dom wraz z innymi budynkami, chociaż zdarza się, że ich stan odbiega od pożądanego. Z jakimi kosztami trzeba się liczyć, chcąc zakupić siedlisko?
Cena działki siedliskowej może zaskoczyć – na portalach ogłoszeniowych rozpiętość ofert jest ogromna, bo ceny zaczynają się od 3 zł za 1 mkw. i dochodzą do 600 zł za 1 mkw. Faktem jest jednak, że siedlisko można nabyć za kwotę dużo niższą niż działkę budowlaną. Dlaczego siedliska są tak tanie? To rezultat kilku czynników – do głównych należą:
- powierzchnia działki – siedliska często mają od 10 000 mkw. do nawet 80 000 mkw., a wówczas krąg potencjalnych nabywców jest mocno ograniczony;
- konieczność generalnego remontu domu i sąsiadujących z nim zabudowań – do ceny działki siedliskowej należy zatem doliczyć nakłady na doprowadzenie nieruchomości do stanu, w którym będzie się ona nadawać do zamieszkania;
- niższe zainteresowanie siedliskami niż działkami budowlanymi – to wynik m.in. braku wiedzy potencjalnych inwestorów, którzy wolą nie ryzykować.
Myślisz o zakupie działki siedliskowej? Sfinansowanie takiego zakupu z własnych środków nie jest jedynym rozwiązaniem – możesz też zaciągnąć kredyt na zakup działki siedliskowej. Nastaw się jednak na to, że o pozytywną decyzję banku łatwo nie będzie.
