Rozważasz zakup mieszkania? Naturalne jest, że szukasz optymalnego momentu na dokonanie transakcji. Czy ceny mieszkań będą spadać w 2023 roku? Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista – lista czynników wpływających na ceny nieruchomości jest długa.
Czy ceny mieszkań będą spadać – sytuacja na rynku w 2022 roku
Aby odpowiedzieć na pytanie, czy ceny mieszkań będą spadać, trzeba zacząć od analizy ubiegłorocznej sytuacji na rynku nieruchomości. Początek 2022 r. był obiecujący – mimo że ceny materiałów budowlanych rosły, to zainteresowanie mieszkaniami utrzymywało się na wysokim poziomie, nabywcy nie mieli z kolei problemu z uzyskaniem kredytów hipotecznych. Jednak wraz z upływem kolejnych miesięcy obraz rynku zaczął się zmieniać.
Główne czynniki, które wpłynęły na rynek nieruchomości w 2022 roku:
- Nowelizacja Rekomendacji S. W rezultacie zmieniły się zasady wyliczania zdolności kredytowej. Z ofert banków wykreślony został też kredyt hipoteczny, którego wysokość jest równa wartości nieruchomości.
- Rosnące stopy procentowe. To również przyczyniło się do spadku zainteresowania kredytami hipotecznymi, które zdrożały.
- Wysoka inflacja. Kolejny czynnik, który spowodował, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi wyraźnie się zmniejszyło. Wielu potencjalnych kredytobiorców w obawie przed wysokimi ratami odłożyło zakup mieszkania czy domu na później.
W konsekwencji pod koniec ubiegłego roku nieruchomości kupowały głównie osoby posiadające oszczędności. Ta grupa nabywców postrzegała nabycie mieszkania czy apartamentu jako sposób ochrony pieniędzy przed utratą wartości. Jednocześnie wzrosło zainteresowanie rynkiem najmu. Osoby, które nie mają wystarczających środków na zakup nieruchomości i szansy na kredyt, są zmuszone wynajmować lokal.
Mniejsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi utrzymuje się również w bieżącym roku. Według BIK w lutym 2023 r. o kredyt na mieszkanie wnioskowało 19,02 tys. potencjalnych kredytobiorców. Rok wcześniej było ich 30,41 tys. – oznacza to spadek o 37,4 proc.
Czy ceny mieszkań będą spadać w 2023 roku?
Na pytanie, czy ceny mieszkań będą spadać, próbują odpowiedzieć specjaliści związani z rynkiem nieruchomości. Mają oni jednak różne opinie – niektórzy analitycy uważają, że dojdzie do załamania rynku i znacznego spadku cen, inni obstawiają wyhamowanie wzrostu cen mieszkań lub niewielkie spadki. Warto prześledzić, jakie czynniki mogą wpłynąć na realizację poszczególnych scenariuszy.
Co przemawia za utrzymaniem się cen nieruchomości?
Sceptycy spadku cen nieruchomości w 2023 r. wskazują, że koszt zakupu materiałów budowlanych wciąż jest wysoki. Według nich deweloperzy muszą modyfikować pierwotne założenia co do kosztów inwestycji m.in. ze względu na rosnące wydatki na energię elektryczną. Do tego uwzględnić należy podwyżkę minimalnego wynagrodzenia (w bieżącym roku będzie ona miała miejsce dwa razy), która często wymusza podniesienie stawek przez podwykonawców współpracujących z deweloperami.
Według analityków z PKO BP spadkowi cen mieszkań będą przeciwdziałać również:
- Koszty ponoszone przez deweloperów. Mowa tu nie tylko o wymienionych już kosztach związanych z realizacją inwestycji, ale również o składkach, jakie od niedawna (od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej) deweloperzy mają obowiązek przekazywać do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
- Wysoki popyt na nieruchomości. Przy założeniu, że wysoka inflacja będzie się utrzymywać, ulokowanie oszczędności w mieszkaniu, apartamencie czy domu jednorodzinnym będzie postrzegane jako sposób na ochronę wartości oszczędności. W konsekwencji zainteresowanie nieruchomościami utrzyma się na dotychczasowym poziomie.
- Doświadczenie deweloperów. Wiele firm deweloperskich działających na polskim rynku może pochwalić się co najmniej kilkunastoletnim doświadczeniem. To sprawia, że doskonale potrafią one przystosować się do zmieniających się warunków rynkowych, w tym dostosować liczbę ofert do poziomu zainteresowania klientów (ograniczyć podaż).
Wspomnieć trzeba o jeszcze jednym czynniku mogącym zachęcić część konsumentów do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania – mowa o programie Pierwsze Mieszkanie, który ma ruszyć od lipca 2023 r. Dla potencjalnych kredytobiorców propozycja Bezpiecznego Kredytu 2 proc. może być kusząca – program zakłada niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego (w wysokości właśnie 2 proc.) przez pierwszych 10 lat.
Chcesz zainwestować zgromadzone oszczędności? Planujesz zakup mieszkania lub apartamentu, by następnie czerpać zyski z jego wynajmu? Sprawdź, jaki podatek od wynajmu mieszkania zapłacisz.
Jakie czynniki mogą doprowadzić do spadku cen nieruchomości?
Scenariusz, w którym ceny nieruchomości zaczną spadać, jest realny, biorąc pod uwagę liczbę realizowanych inwestycji deweloperskich. Pomimo niepewnej sytuacji ekonomicznej, wciąż jest ona wysoka. Dodatkowo klienci mogą wybierać wśród propozycji z rynku wtórnego. W konsekwencji może się okazać, że to właśnie nabywcy, a nie sprzedający, zaczną dyktować warunki. Już teraz duże możliwości negocjacji ceny mają klienci nabywający nieruchomości za gotówkę.
Analitycy PKO BP wskazali również czynniki mogące doprowadzić do spadku cen:
- Spadek dochodów spowodowany m.in. inflacją. W konsekwencji zainteresowanie nieruchomościami może być niższe niż w latach ubiegłych i w konsekwencji zmusi sprzedających do obniżenia swoich oczekiwań finansowych.
- Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. Osoby starające się dziś o kredyt hipoteczny muszą wziąć pod uwagę to, że ich zdolność kredytowa – wyliczona w oparciu o nowe zasady – może być niższa o 25-30 proc. Uniemożliwienie niektórym osobom zaciągnięcia kredytu może znaleźć swoje odzwierciedlenie we wzroście liczby ofert i spadku proponowanych cen.
- Stabilizacja cen materiałów budowlanych. Rzeczywiście, w ostatnich miesiącach ceny materiałów budowlanych się ustabilizowały. Nie oznacza to jednak, że w najbliższym czasie producenci nie powrócą do ich zwiększania. Taki scenariusz jest możliwy, biorąc pod uwagę rosnące koszty energii elektrycznej.
Na to, czy ceny mieszkań będą spadać, wpływ będzie miała też inflacja. Jak podaje Narodowy Bank Polski, nie należy się spodziewać szybkiego spadku tego wskaźnika – na oczekiwanym poziomie inflacja będzie najwcześniej dopiero za 2 lata.
Kiedy ceny mieszkań zaczną spadać?
Zakładając, że odpowiedź na pytanie, czy ceny mieszkań zaczną spadać, jest pozytywna, to pojawia się kolejna wątpliwość: kiedy ceny mieszkań zaczną spadać. Najpewniej w kolejnych miesiącach, przy czym niektóre nieruchomości już są dużo tańsze niż jeszcze kilka miesięcy temu. O jakich mieszkaniach mowa?
Zauważalny jest spadek cen większych mieszkań – o metrażu od 65 do 90 mkw. Docelową grupą nabywców tych lokali są rodziny z dziećmi, a nie inwestorzy poszukujący mieszkań pod wynajem. Jednak po zmianie sposobu wyliczania zdolności kredytowej wiele rodzin straciło szansę na zakup nieruchomości. W konsekwencji sprzedający – zarówno deweloperzy, jak i osoby prywatne – obniżyli swoje oczekiwania finansowe.
Niepewna sytuacja na rynku nieruchomości i rozbieżne opinie specjalistów utrudniają określenie, czy jest to dobry moment na zakup nieruchomości. Z pewnością warto sprawdzać aktualne oferty. Na rynku wtórnym mogą pojawić się mieszkania, których właściciele muszą się pozbyć ze względu na zbyt wysoką ratę kredytu hipotecznego. Z kolei firmy deweloperskie mogą być skłonne do negocjacji ceny mieszkań o większym metrażu lub z pewnych względów nieustawnych.
