Mieszkanie w kamienicy ma swój urok. Jeżeli poszukujesz dla siebie lokalu i myślisz o alternatywie dla bloku, to być może zastanawiasz się, czy mieszkanie w kamienicy będzie dobrym wyborem. Zobacz, jakie zalety i wady wiążą z mieszkaniem w zwartej, historycznej zabudowie.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania w kamienicy?
Czynności poprzedzające zakup mieszkania w kamienicy są takie same jak w przypadku zakupu mieszkania w bloku mieszkalnym. Podstawą jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej, z której można dowiedzieć się m.in., kto jest właścicielem nieruchomości. Z kolei ocena stanu technicznego kamienicy pozwoli oszacować niezbędne wydatki w najbliższych latach.
Na co powinieneś zwrócić uwagę, zapoznając się z zawartością księgi wieczystej? Istotne punkty to:
- Kwestia własności. Sprawdź, kto jest właścicielem budynku i mieszkania w kamienicy, które chcesz kupić – może to być zarówno miasto, jak i osoba prywatna. Czasem właścicieli jest kilku czy nawet kilkunastu. Może to stanowić problem, jeżeli stan techniczny kamienicy nie jest najlepszy i w ciągu kilku następnych lat konieczne będzie przeprowadzenie gruntownego remontu.
- Wpisy na hipotece. Kamienica może być zadłużona. Jeżeli w księdze wieczystej zostały ustanowione hipoteki, to wykaż się ostrożnością – zakup takiego mieszkania może okazać się ryzykowny. Mieszkanie w kamienicy może być np. zabezpieczeniem kredytu zaciągniętego przez osobę trzecią.
- Wielkość wspólnoty. Podział wspólnot mieszkaniowych jest prosty – wspólnoty dzielą się na małe i duże. Ma to znaczenie dla sposobu podejmowania decyzji. Przykładowo w dużych wspólnotach ostateczne słowo – ale tylko w powierzonym mu zakresie – może mieć wybrany zarząd.
Niestety, wiele kamienic na rynku nieruchomości jest w kiepskim stanie – niektóre budynki wymagają sporych nakładów finansowych, aby odzyskały swój dawny blask. Oglądając mieszkania w kamienicach, zwróć uwagę na stan techniczny zarówno całego obiektu, jak i mieszkania. Szczególnie istotne są: stan ścian (czy nie są zagrzybione i czy zostały ocieplone), rodzaj ogrzewania i stan instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej.
Regułą jest, że bardziej zadbane są kamienice znajdujące się w rękach prywatnych właścicieli. Znajdujące się w nich mieszkania najczęściej trafiają na rynek dopiero po generalnym remoncie. W rezultacie są one droższe, ale potencjalnemu właścicielowi pozostaje jedynie wykorzystać potencjał aranżacyjny lokalu.
Mieszkanie w kamienicy – na co zwrócić uwagę?
Jeżeli zastanawiasz się, czy warto kupić mieszkanie w kamienicy, to zapoznanie się z dokumentacją czy stanem technicznym budynku nie wystarczy, aby stwierdzić, czy taka inwestycja będzie trafna. Niezależnie od tego, czy poszukujesz mieszkania w kamienicy dla siebie i rodziny, czy też w celach inwestycyjnych, powinieneś być świadomy zarówno zalet, jak i wad tego wyboru.
Oglądając mieszkanie w kamienicy, zwróć uwagę na to, czy jest ono przystosowane do współczesnych realiów życia. Największym atutem każdej kamienicy jest jej położenie – budynki te znajdują się w najlepszych punktach miasta, czyli przy głównych arteriach komunikacyjnych, w centrum lub na starówce. Nie wystarczy to jednak, aby mieszkać wygodnie – ważne są też:
- Bezpieczeństwo. Mimo że kamienice są doskonale zlokalizowane, to nie zawsze są to najbezpieczniejsze dzielnice miasta. Upewnij się, że spacerowanie po zmroku nie będzie wiązało się z ryzykiem.
- Parking. Z reguły przed kamienicami znajduje się zaledwie kilka ogólnodostępnych miejsc parkingowych. Może być to problem, jeżeli korzystasz z samochodu lub masz w planach wynajmować kupione mieszkanie.
- Poziom hałasu. Położenie w centrum miasta oznacza dużą ekspozycję na miejski zgiełk. Grube mury minimalizują dyskomfort, ale nie będą całkowicie izolować dochodzących z zewnątrz budynku dźwięków.
- Typ ogrzewania w budynku. Wspomniane już grube mury latem doskonale izolują od skwaru, ale zimą mogą być trudne w ogrzaniu. Jeżeli budynek nie jest podłączony do sieci miejskiej, koszty ogrzewania mogą być bardzo wysokie.
- Udogodnienia, np. winda. Dla osób z niepełnosprawnościami schody często stanowią barierą architektoniczną nie do pokonania. Z reguły winda to rozwiązanie spotykane w odrestaurowanych kamienicach.
- Dostęp do terenów zielonych. Kamienice w zabudowie pierzejowej są doskonale usytuowane komunikacyjnie, ale wcale nie muszą znajdować się w pobliżu parku czy lasu. Dla osób aktywnych fizycznie może to być wadą.
- Estetyka architektury. W miejską tkankę świetnie wpisują się obiekty odnowione. Niestety, elewacja najczęściej nie jest priorytetem, gdy mowa o remontach starych, przedwojennych kamienic.
Dopiero biorąc pod uwagę wszystkie wymienione aspekty, powinieneś podjąć decyzję, czy mieszkanie w kamienicy będzie dla Ciebie odpowiednie. Jeżeli tak, lokalu nie musisz szukać samodzielnie – w tym zakresie możesz skorzystać z usług profesjonalnego pośrednika. Obawiasz się kosztów? Prowizja pośrednika nieruchomości może być negocjowana. Co więcej, jako nabywca znajdujesz się na uprzywilejowanej pozycji.
Od czego zacząć remont mieszkania w kamienicy?
Zacznijmy od tego, że nie zawsze remont kamienicy czy mieszkania w kamienicy będzie możliwy w takim zakresie, jakiego oczekuje inwestor (inwestorzy). Dlaczego? Powodem jest fakt, że kamienica może być uwzględniona w rejestrze zabytków. Dla właściciela mieszkania w kamienicy rodzi to określone konsekwencje – wielu prac, np. docieplenia budynku, nie będzie można zrealizować bez zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei o takie pozwolenie wcale nie jest łatwo.
Chcesz wyremontować mieszkanie w kamienicy tuż po zakupie? W pierwszej kolejności dowiedz się, czy interesująca cię kamienica znajduje się w rejestrze zabytków. Możesz to zrobić bez wychodzenia z domu, korzystając ze strony internetowej Narodowego Instytutu Dziedzictwa (www.nid.pl). Innym sposobem jest zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości – w niej również ujawnia się wpisanie nieruchomości do rejestru. Ta wiedza może uchronić Cię przed podjęciem pochopnej, kosztownej i daleko idącej w skutkach decyzji.
Jeżeli kamienica nie znajduje się w rejestrze zabytków, to sprawa jest stosunkowo prosta. Problemy zaczynają się wówczas, gdy obiekt widnieje w takim rejestrze. Remont elewacji zabytkowej kamienicy połączony z polepszeniem efektywności energetycznej budynku (dociepleniem) może stanąć pod znakiem zapytania – właściciel (właściciele) mieszkań w kamienicy mogą nie otrzymać zgody. Dlaczego? Powód jest prosty – takie prace mogłyby spowodować, że pierwotny wygląd kamienicy nie zostałby zachowany.
Masz mieszkanie w kamienicy, które nie figuruje w ewidencji zabytków? Przystąpienie do prac remontowych warto poprzedzić stworzeniem kosztorysu i harmonogramu. W ten sposób przygotujesz się na wydatki, będziesz też dokładnie wiedział, jakie prace należy wykonać, aby uzyskać pożądany efekt. Co więcej, remont mieszkania w kamienicy może obejmować także kwestie aranżacyjne – w ten sposób staniesz się właścicielem lokalu, do którego można się od razu wprowadzić lub który można wynająć.
Czy mieszkanie w kamienicy to dobra inwestycja?
Odpowiedź na to pytanie w dużej mierze zależy od tego, czego oczekujesz od mieszkania w kamienicy. Jeżeli słusznie zakładasz, że dla osób poszukujących lokalu to lokalizacja jest kluczowa, jest ona niezaprzeczalnym atutem kamienic. Z uwagi na prestiżowe położenie wynajem mieszkania w kamienicy może być jednak poza zasięgiem wielu najemców. Z tego względu nieprzypadkowo inwestorzy często decydują się oferować najem krótkoterminowy, który – mimo że bardziej czasochłonny – generuje znacznie wyższe zyski, zwłaszcza gdy kamienica została odremontowana.
Jeżeli mieszkanie w kamienicy chcesz nabyć, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, to – poza lokalizacją – weź również pod uwagę:
- Możliwości aranżacyjne. Mieszkania w kamienicy wyróżnia to, że są wysokie (odległość między podłogą a sufitem często przekracza 3 metry) i przestronne, dzięki czemu bez trudu można w nich umieścić antresolę. Z kolei duże okna zapewniają poszczególnym pomieszczeniom dobre doświetlenie.
- Duży wzrost wartości lokalu na przestrzeni lat. Mieszkanie w kamienicy – również tej prywatnej – to marzenie coraz większej liczby osób poszukujących lokalu na rynku. W rezultacie w ostatnich latach potencjał inwestycyjny takich nieruchomości znacząco wzrósł. W perspektywie czasu może to oznaczać, że mieszkanie w kamienicy sprzedasz z dużym zyskiem.
- Wartość historyczną. Wiele kamienic nie bez powodu znajduje się w rejestrze zabytków. Ręcznie robione balustrady czy klamki, pieczołowicie wykonane dekoracje (sztukateria) – to wszystko składa się na unikalne doświadczenie mieszkania w kamienicy.
Mieszkanie w kamienicy to z pewnością ciekawa alternatywa dla lokalu w nowoczesnym bloku. Zakup takiej nieruchomości musi być jednak poprzedzony dokładną analizą – tu na kupujących czyha więcej pułapek niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera.
