Z reguły nieruchomość jest udostępniana osobie trzeciej na podstawie umowy najmu. Może się jednak zdarzyć, że najemca korzysta z nieruchomości bez zgody właściciela. To bezumowne korzystanie z nieruchomości. Z czym się ono wiąże? Na jakie odszkodowanie może liczyć właściciel mieszkania, lokalu komercyjnego czy działki?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – ustawa
Zagadnienie bezumownego korzystania z nieruchomości reguluje kodeks cywilny. Kwestie ochrony własności zostały poruszone w art. 222 i kolejnych. Jednak bezumowne korzystanie z nieruchomości to dość skomplikowane zagadnienie – może do niego dojść w różnych sytuacjach. To właśnie od okoliczności zależy, na jakie przepisy powoła się właściciel nieruchomości.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – przykładowe sytuacje:
- strony nie porozumiały się co do warunków, na jakich zostanie przedłużony najem lub najem okazjonalny, a najemca wciąż użytkuje nieruchomość,
- użytkownik jest nieświadomy, że użytkowana przez niego nieruchomość należy do osoby trzeciej lub celowo narusza cudzą własność,
- zakład energetyczny postawił na działce należącej do osoby trzeciej słup energetyczny i nie uzyskał na to wcześniej zgody.
W ostatnim przypadku właściciel nieruchomości powinien uwzględnić również przepisy dotyczące służebności przesyłu.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – podstawa prawna znajduje się w kodeksie cywilnym. Przykładowo informacje o obowiązkach posiadacza w dobrej wierze można znaleźć w art. 224 kodeksu cywilnego, z kolei obowiązki posiadacza w złej wierze względem właściciela precyzuje art. 225 kodeksu cywilnego.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – przedawnienie
W kontekście bezumownego korzystania z nieruchomości pojawić się może zagadnienie przedawnienia roszczeń przysługujących właścicielowi, gdy np. wygasła ustna umowa najmu. Aby jednak możliwe było wskazanie terminów, konieczne jest sprecyzowanie, czego właściciel mieszkania, domu, lokalu komercyjnego czy działki może się domagać. Roszczenia, jakie ma prawo wysunąć właściciel nieruchomości to: wydanie nieruchomości, przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń oraz wynagrodzenie i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – przedawnienie:
- roszczenia o wydanie nieruchomości, przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń nie ulegają przedawnieniu,
- roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawniają się z upływem 6 lat, przy czym żądanie należy złożyć w ciągu 12 miesięcy od dnia zwrotu rzeczy.
Termin przedawnienia roszczeń o wynagrodzenie jest inny, gdy roszczenia dotyczą działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego termin jest wówczas krótszy i wynosi 3 lata.
Terminy przedawnień zostały zmodyfikowane po nowelizacji kodeksu cywilnego. Przed zmianami właściciele mieli więcej czasu na zgłoszenie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, bo aż 10 lat. W przypadku przedsiębiorców termin pozostał bez zmian.
Wynagrodzenie i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Właściciel użytkowanej bezumownie nieruchomości może starać się zarówno o wynagrodzenie, jak i odszkodowanie. To dwa różne świadczenia, których można dochodzić w określonych sytuacjach. Kluczowa różnica polega na tym, że dla wypłaty wynagrodzenia nie ma znaczenia, czy właściciel poniósł szkodę.
O wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości właściciel może starać się równocześnie np. z żądaniem wydania nieruchomości. Jednocześnie przepisy są tak skonstruowane, że znaczenie ma to, czy mowa o posiadaczu w dobrej wierze, czy też w złej wierze. Posiadacz w dobrej wierze nie musi płacić wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy do chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Wówczas będzie miał już obowiązek płacić wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.
Kiedy można mówić o posiadaczu w złej wierze? Przykładem może być rolnik, który zaczyna uprawiać nieużytkowane pole położone koło jego nieruchomości, mimo że ma on świadomość tego, że ten kawałek gruntu nie należy do niego. Wówczas ma miejsce bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Jak jest ustalana opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości? Wynagrodzenie powinno odpowiadać kwocie, jaką właściciel uzyskałby, gdyby np. wynajął mieszkanie czy działkę. Wskazówką do określenia adekwatnej kwoty są średnie stawki rynkowe, chociaż trzeba też pamiętać o możliwości zmiany tych stawek.
Warto przeczytać również: Służebność mieszkania czym jest i jakie daje prawa?
Od wynagrodzenia odróżnia się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Przysługuje ono właścicielowi za zużycie, pogorszenie stanu lub utratę nieruchomości. Na odszkodowaniu właściciel nieruchomości nie może się wzbogacić – świadczenie to ma na celu jedynie wyrównanie szkody.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – faktura czy nota
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to zagadnienie, które dotyczy nie tylko osób fizycznych, ale również przedsiębiorców. Właściciel jednej firmy może korzystać np. z magazynów należących do innej firmy bez umowy lub po jej wygaśnięciu. To właśnie wówczas pojawić się mogą uzasadnione wątpliwości, czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i jakim dokumentem należy udokumentować wpłaty – fakturą czy notą. Jak brzmi odpowiedź?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości, a VAT – przyjmuje się, że gdy:
- właściciel nie zgłasza zastrzeżeń co do dalszego użytkowania nieruchomości i pobiera za jej udostępnienie wynagrodzenie – dochodzi do świadczenia usługi za wynagrodzeniem, a VAT powinien być odprowadzany; nie ma przy tym znaczenia, że jest to zgoda nieformalna, a zatem nie została potwierdzona na piśmie,
- właściciel jest zainteresowany odzyskaniem nieruchomości i dalsze bezumowne korzystanie z nieruchomości próbuje powstrzymać na drodze sądowej – otrzymanych przez niego kwot nie uznaje się za wynagrodzenie, ale odszkodowanie i w związku z tym nie podlegają one opodatkowaniu VAT.
Dla określenia, czy opłata przekazywana przez użytkującego nieruchomość zostanie uznana za wynagrodzenie i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, kluczowe znaczenie ma zatem postawa właściciela. Dopiero po jej ustaleniu można zdecydować, jaki dokument powinien zostać wystawiony. W pierwszym opisanym przypadku będzie to faktura VAT, z kolei w drugim wystarczy nota księgowa.
O wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z nieruchomości w kontekście VAT wielokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne. Kolejne wyroki utrwalają dotychczasowe orzecznictwo.
