Już od pewnego czasu rozglądasz się za mieszkaniem lub domem? Umowa przyrzeczona to ostatni krok, aby stać się właścicielem nieruchomości. Dowiedz się, co to jest umowa przyrzeczona, z jakimi kosztami wiąże się jej podpisanie i czym różni się ona od umowy przedwstępnej.
Co to jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona to umowa ostateczna – przenosi ona własność nieruchomości na nabywcę. Podpisują ją strony transakcji, a zatem sprzedający i nabywca. Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje po podpisaniu umowy przedwstępnej – w niej z kolei należy sprecyzować kluczowe postanowienia umowy przyrzeczonej. Do takich postanowień zaliczają się m.in. najważniejsze dane o nieruchomości, jej cena i sposób zapłaty.
Odpowiadając na pytanie, co to jest umowa przyrzeczona, można wskazać jej charakterystyczne cechy – są to:
- forma aktu notarialnego – umowa przyrzeczona, inaczej niż np. ustna umowa najmu, może zostać zawarta wyłącznie w obecności notariusza;
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej – powinien on zostać sprecyzowany w umowie przedwstępnej;
- odszkodowanie – strony mogą przewidzieć odszkodowanie, gdyby strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchylała się od tego obowiązku.
Umowa przyrzeczona – definicja. To, jak należy rozumieć termin „umowa przyrzeczona”, wynika z Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.
Umowa przyrzeczona – koszty
Dla umowy przyrzeczonej zastrzeżona została forma aktu notarialnego. Dla stron transakcji (sprzedającego i kupującego) oznacza to koszty, a precyzując: taksę notarialną, opłaty związane z uporządkowaniem księgi wieczystej i podatek od czynności cywilnoprawnych.
Umowa przyrzeczona – koszt sporządzenia aktu notarialnego
Strony mogą zastanawiać się, ile będzie je kosztować umowa przyrzeczona – koszt jej sporządzenia jest uzależniony od tego, ile kosztuje nieruchomość. Powodem jest powiązanie taksy notarialnej z wartością nieruchomości. Maksymalne stawki taksy notarialnej zostały wskazane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynoszą:
- 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł – gdy wartość nieruchomości wynosi więcej niż 60 000 zł, ale mniej niż 1 000 000 zł;
- 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł – gdy wartość nieruchomości jest wyższa niż 1 000 000 i jednocześnie niższa niż 2 000 000 zł;
- 6770 zł + 0,25 proc. nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł – gdy wartość nieruchomości przekracza 2 000 000 zł.
Przykład: Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości dotyczy mieszkania o wartości 800 000 zł. Taksa notarialna będzie wynosić 4060 zł + 23 proc. VAT-u, czyli łącznie 4993,80 zł.
Umowa przyrzeczona – koszty uporządkowania księgi wieczystej
Po zakupie nieruchomości nowy właściciel powinien zostać wpisany do księgi wieczystej. Formalności w wydziale wieczystoksięgowym związane są z opłatami. Na jaki wydatek należy się przygotować? Koszty prezentują się następująco:
- 100 zł – koszt założenia księgi wieczystej (tylko wówczas, gdy dla nieruchomości nie jest jeszcze prowadzona księga wieczysta);
- 200 zł – opłata od wniosku o wpis własności w księdze wieczystej, czyli umieszczenie w niej danych nowego właściciela nieruchomości;
- 6 zł za każdą stronę – opłata za poświadczenie zgodności odpisu z okazanym dokumentem.
Jeżeli dla mieszkania lub domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem umowy przyrzeczonej, jest już prowadzona księga wieczysta, opłaty związane ze zmianą właściciela nie powinny przekroczyć kwoty 300 zł.
Planujesz zakup nieruchomości, aby następnie zarabiać na jej wynajmie? Dowiedz się, czym jest najem okazjonalny. Sprawdź, jak możesz zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie tylko będą zalegać z opłatami, ale również odmówią opuszczenia nieruchomości.
Umowa przyrzeczona mieszkania – PCC od ustanowienia księgi wieczystej
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości wymaga też kolejnego wydatku – mowa tu o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ile wynosi ten podatek? Odpowiedź znajduje się w art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Kwota jest stała i nie jest wysoka – wynosi 19 zł.
Kto ponosi koszty umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania?
Z powyższych obliczeń wynika, że koszty zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania mogą być wysokie. Z tego względu naturalne wydaje się pytanie, która ze stron transakcji – sprzedający czy kupujący – ma obowiązek je ponieść. Trzeba wiedzieć, że przepisy nie regulują tej kwestii. Zasadniczo zatem strony mają pod tym względem dowolność – mogą ustalić, że koszty poniesie:
- każda ze stron – w takim przypadku strony transakcji najczęściej dzielą się wydatkami po równo, ale formalnie nie ma przeszkód, aby podział ten wynosił np. 30/70;
- jedna ze stron – to częściej spotykany wariant, w którym zazwyczaj koszty ponosi kupujący nieruchomość, a nie sprzedający.
Jak łatwo zauważyć, umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości daje stronom więcej możliwości niż umowa deweloperska. W przypadku tej drugiej umowy zarówno wydatki związane z jej zawarciem, jak i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach nabywcę i sprzedającego (dewelopera).
Umowa przyrzeczona mieszkania – terminy
Trudno mówić o tym, co to jest umowa przyrzeczona, bez poruszania kwestii terminu jej zawarcia. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien zostać sprecyzowany w umowie przedwstępnej, ale nie zawsze jest to możliwe. Zdarza się, że strony nie określiły takiego terminu – wówczas może nasuwać się pytanie, co dalej.
Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości nie został oznaczony, to:
- wskazać powinna go strona uprawniona do żądania zawarcia umowy,
- obowiązuje termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie – gdy każda ze stron jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda wyznaczyła inny termin;
- nie można żądać zawarcia umowy, jeżeli do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Umowa przyrzeczona – konsekwencje
Splot różnych okoliczności może doprowadzić do sytuacji, w której strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej zacznie się od tego zobowiązania uchylać. Co wówczas? Jakie mogą być konsekwencje unikania zawarcia umowy przyrzeczonej? Kwestia ta jest regulowana przez Kodeks cywilny, ale jednocześnie strony zachowują też pewną swobodę.
Strona, która chce zawrzeć umowę przyrzeczoną, może żądać od strony, która uchyla się od zawarcia umowy:
- naprawienia szkody – mowa tu o szkodzie, którą strona poniosła w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej;
- odszkodowania – na wcześniej określonych zasadach.
Warto też znać termin przedawnienia się roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej – roszczenia te przedawniają z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli do sprawy zostanie zaangażowany sąd i oddali on żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to roszczenia z umowy przedwstępnej przedawnią się z upływem roku od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądowego.
