Chociaż trend zarabiania na wynajmie mieszkań nie słabnie, to nie każdy właściciel nieruchomości ma szczęście do lokatorów. Jak wyeksmitować lokatora z mieszkania? Ile trwa postępowanie eksmisyjne? Na te pytania warto znać odpowiedź jeszcze przed podpisaniem umowy z lokatorem.
Kiedy można eksmitować lokatora?
Właściciel, który zarabia na wynajmie posiadanego mieszkania, nie może w dowolnym momencie eksmitować lokatora. Aby takie działanie było możliwe, muszą zaistnieć ku temu przesłanki. Kiedy można eksmitować lokatora? Eksmisja najemcy jest dopuszczalna w dwóch sytuacjach:
- gdy wygasła umowa najmu, która została zawarta na czas określony – a lokator nie chce opuścić lokalu i wydać go właścicielowi;
- gdy wynajmujący wypowiedział umowę najmu – ale najemca wciąż zajmuje lokal.
Pierwsza sytuacja nie budzi wątpliwości, ale druga już tak. Stosunki między właścicielem mieszkania a najemcą nie zawsze układają się pomyślnie. Lokator może zalegać z czynszem lub jego styl życia może odbijać się negatywnie na sąsiadach. Wówczas pojawia się chęć jak najszybszego pozbycia się kłopotliwego najemcy. Eksmisja lokatora we własnym zakresie jest jednak niedozwolona – nie obejdzie się bez postępowania eksmisyjnego. Aby je zainicjować, w pierwszej kolejności trzeba wypowiedzieć umowę najmu.
Pytanie, kiedy można eksmitować lokatora, można też odwrócić – kiedy wdrożenie procedury eksmisji nie jest możliwe? Przykładowo po śmierci najemcy, o ile w następstwie w stosunek najmu wstąpiło np. jego dziecko.
Umowę najmu można wypowiedzieć jedynie w sytuacjach wskazanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przyczyny leżące po stronie lokatora, które pozwalają na wypowiedzenie umowy najmu – i w dalszej kolejności postępowanie eksmisyjne – są tylko cztery:
- Najemca używa lokalu m.in. w sposób sprzeczny z umową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu i w ten sposób powoduje, że korzystanie z innych lokali znajdujących się w budynku jest uciążliwe – mimo otrzymania pisemnego upomnienia.
- Lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania nieruchomość (lub jej część), mimo że nie dysponował zgodą właściciela – zgoda ta powinna zostać udzielona w formie pisemnej.
- Najemca korzysta z lokalu, który ma zostać rozebrany – w związku z tym konieczne jest jego opróżnienie.
- Lokator ma zaległości w czynszu – muszą one wynosić co najmniej 3 pełne okresy płatności (najczęściej 3 miesiące), a dodatkowo lokator musi zostać pisemnie powiadomiony o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zarówno bieżących, jak i zaległych należności.
Jak wyeksmitować lokatora z mieszkania?
Eksmisja lokatorów może, ale nie musi być uciążliwa. Kluczowe jest to, jaką umowę podpisały strony. Interesy właściciela lepiej zabezpiecza najem okazjonalny – wówczas możliwa jest uproszczona procedura eksmisji. Ma to związek z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, które lokator składa przed notariuszem. Jak eksmitować najemcę, który podpisał umowę najmu okazjonalnego?
W przypadku umowy najmu okazjonalnego eksmisja lokatora jest dość prosta, a co więcej nie trwa ona długo. W pierwszej kolejności właściciel nieruchomości występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Następnym krokiem jest udanie się do kancelarii komorniczej – należy tam złożyć wniosek i wnieść wymaganą opłatę. Później pozostaje już tylko czekać na wyznaczenie przez komornika terminu eksmisji.
Opłata od wniosku o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia jest stała i wynosi 1500 zł (art. 34 Ustawy o kosztach komorniczych). Kwotę tę musi wyłożyć wierzyciel i następnie powinna ona zostać mu zwrócona przez najemcę. W przypadku lokatora, który nie płaci czynszu, odzyskanie pieniędzy jest jednak bardzo trudne.
Wątpliwości, jak eksmitować najemcę lokalu mieszkalnego, pojawiają się też często w przypadku „zwykłej” umowy najmu. Wówczas procedura jest znacznie dłuższa, a w skrajnych sytuacjach właściciel może odzyskać mieszkanie dopiero po kilku latach.
Eksmisja lokatora krok po kroku:
- Wynajmujący wypowiada umowę najmu.
- Właściciel lokalu składa pozew o eksmisję lokatora (lokatorów) – pozew należy skierować do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego lokatora.
- Po wydaniu przez sąd wyroku lokator powinien opuścić mieszkanie – jednak nie zawsze tak się dzieje; wówczas właściciel musi uzyskać klauzulę wykonalności.
- Po uzyskaniu tytułu wykonawczego właściciel lokalu składa w kancelarii komorniczej wniosek o przeprowadzenie eksmisji.
- Komornik przeprowadza eksmisję – opróżnia mieszkanie z lokatorów i rzeczy.
Powyższy scenariusz nie zawsze ma miejsce, a to dlatego, że niektórzy lokatorzy korzystają ze szczególnej ochrony i mają prawo do lokalu socjalnego. Na przyznanie przez sąd lokalu socjalnego mogą liczyć m.in. kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne i osoby w trudnej sytuacji materialnej (np. bezrobotni czy emeryci z niskim świadczeniem). Rezultat? Eksmisja lokatora zostaje wstrzymana aż do momentu wskazania przez gminę lokalu socjalnego. Do tego czasu lokator pozostaje w mieszkaniu, które wynajmował.
Jeżeli eksmisja lokatora (lokatorów) nie jest możliwa z uwagi na brak lokali socjalnych, to właściciel mieszkania niekoniecznie musi ponieść straty finansowe – może on dochodzić odszkodowania od gminy. W żadnym przypadku nie jest możliwa eksmisja lokatora (lokatorów) na bruk czy np. do noclegowni dla bezdomnych.
Ile trwa postępowanie eksmisyjne?
Postępowanie eksmisyjne może trwać rok albo nawet kilka lat, podczas gdy sama eksmisja przeprowadzona przez komornika najczęściej zajmuje maksymalnie kilka godzin. Dlaczego? Postępowanie eksmisyjne to sformalizowana procedura – właściciel mieszkania musi uzyskać wyrok, skierować sprawę do kancelarii komorniczej i poczekać na wyznaczenie terminu czynności. To trwa. Jeżeli jednak sąd uzna, że lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, to proces eksmisji automatycznie ulega wydłużeniu. W skrajnych przypadkach właściciel może utracić dostęp do mieszkania na kilka lat.
Ile czasu na opuszczenie mieszkania po eksmisji ma lokator? Jeżeli eksmisję przeprowadza komornik sądowy, najemca zostanie wyprowadzony (nawet siłą) z mieszkania. Również jego rzeczy zostaną spakowanie i wyniesione z lokalu – o ile lokator nie zrobi tego sam.
To nie wszystko – trzeba pamiętać również o okresie ochronnym. Od 1 listopada do 31 marca komornicy nie mogą wykonywać wyroków eksmisyjnych, jeżeli osobie, która ma zostać eksmitowana z mieszkania, nie przysługuje prawo do innego lokalu. Niekiedy też postępowanie eksmisyjne może zostać opóźnione wyjątkową sytuacją – tak było w czasie lockdownu. Na mocy tzw. ustawy covidowej tytuły wykonawcze nakazujące opróżnienie lokalu mieszkalnego z osób i rzeczy zostały czasowo wstrzymane.
Ponieważ postępowanie eksmisyjne może być długotrwałe, pojawia się pytanie, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą. Najlepszym rozwiązaniem wydaje się wspomniany już najem okazjonalny, w przypadku którego nie ma obawy o przyznanie lokatorowi lokalu socjalnego, ponieważ nie trzeba czekać na wyrok sądu. Jednak zapobiegliwi właściciele mieszkań decydują się też na inne kroki – wystarczy wspomnieć o żądaniu referencji od poprzedniego wynajmującego czy uzależnieniu podpisania umowy najmu od wykonywania przez potencjalnego najemcę pracy na podstawie umowy o pracę.
