W ostatnich latach coraz więcej osób kupuje mieszkanie z myślą o zarabianiu na jego wynajmie. Jednak nie każdy rentier ma szczęście do uczciwych najemców. Planujesz wynająć mieszkanie? Dowiedz się, co możesz zrobić, gdy przytrafi Ci się nieuczciwy lokator. Podpowiadamy też, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania.
Jak pozbyć się najemcy z mieszkania?
Gdy najemca przestaje płacić czynsz i nie reaguje na wezwania, jedno z pierwszych pytań zadawanych przez właścicieli nieruchomości brzmi: „Jak pozbyć się najemcy?”. Niestety, sprawa nie jest tak łatwa, jak mogłoby się wydawać, a powodem są aktualnie obowiązujące przepisy. Są one tak skonstruowane, aby zapewniać lokatorom ochronę. W rezultacie zalegającego z czynszem najemcy nie można po prostu wyrzucić z mieszkania. Nie oznacza to jednak, że właściciel nieruchomości nie dysponuje żadnymi narzędziami.
Zwykła umowa najmu
W przypadku zwykłej umowy najmu procedura eksmisji lokatora jest długotrwała. Aby nieuczciwy najemca wyprowadził się z mieszkania, w pierwszej kolejności należy uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. W tym piśmie powinien zostać też wyznaczony dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych należności. Dopiero po zignorowaniu przez lokatora tego pisma właściciel może podjąć dalsze kroki, czyli:
- skierować sprawę do sądu,
- po uprawomocnieniu się wyroku wystąpić o klauzulę wykonalności,
- złożyć wniosek o eksmisję do komornika sądowego.
Niestety, nieuczciwi lokatorzy często doskonale wiedzą, że eksmisja również nie jest przeprowadzana szybko i wykorzystują to, odmawiając dobrowolnego opuszczenia nieruchomości.
Najem okazjonalny
W lepszej sytuacji znajdują się właściciele nieruchomości, którzy zdecydowali się podpisać z lokatorem umowę najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny przewiduje uproszczoną procedurę eksmisji (z pominięciem skierowania sprawy do sądu), nieuczciwi lokatorzy nie korzystają też z okresu ochronnego. Co więcej, w tym przypadku nie ma również zastosowania szczególna ochrona, pod którą znajdują się m.in. kobiety w ciąży i dzieci. Powodem jest wskazanie przez najemców w oświadczeniu lokalu, do którego mogą oni zostać eksmitowani.
Nieuczciwy najemca – jak się bronić?
Ponieważ nieuczciwi najemcy mogą wyrządzić właścicielowi nieruchomości spore szkody, to naturalne jest pytanie, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania. Czy jest to możliwe? Owszem – w tym celu należy: sporządzić umowę na piśmie, sprawdzić lokatora (w tym poprosić o referencje od poprzednich wynajmujących) oraz wymagać ubezpieczenia. Dla właściciela mieszkania zabezpieczeniem przed nieuczciwym lokatorem jest też kaucja.
Umowa wyłącznie na piśmie
Ustna umowa najmu w żaden sposób nie chroni właściciela nieruchomości – lokator może mieć własną wersję warunków, na jakich mieszkanie zostało mu udostępnione. Właśnie dlatego umowa zawsze powinna być zawarta na piśmie. Aby uniknąć pytań, jak pozbyć się najemcy na drodze sądowej, warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego. Jej atutem jest właśnie lepsza ochrona właściciela – nieuczciwi najemcy zostaną szybko usunięci z nieruchomości.
Warto przeczytać również: Ustna umowa najmu – czym jest i kiedy obowiązuje?
Referencje od poprzednich wynajmujących
W krajach Europy Zachodniej to właśnie referencje od poprzednich wynajmujących są jednym ze sposobów, aby nieuczciwy najemca nie otrzymał kluczy do mieszkania. W Polsce wciąż niewiele osób pyta o rekomendacje. Tymczasem nie muszą one być sporządzone na piśmie – wystarczy poprosić potencjalnego lokatora o numer telefonu do właściciela lokalu, który uprzednio wynajmował. Uczciwy najemca nie powinien mieć nic przeciwko takiej weryfikacji.
Sprawdzenie lokatora
Nieuczciwi lokatorzy, którzy doskonale orientują się w przepisach, mogą spreparować referencje od poprzednich wynajmujących. Nie jest to jednak jedyny sposób, aby sprawdzić lokatora – dobrą praktyką jest też przejrzenie zasobów baz gromadzących informacje o dłużnikach. To kolejna metoda, która pozwala bronić się przed nieuczciwym najemcą.
Kaucja
Zastanawiasz się, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania? Pomóc może Ci w tym kaucja. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje, że:
- zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez lokatora kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu nieruchomości,
- kaucja nie może być wyższa niż równowartość 12 czynszów za dany lokal,
- kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
Ubezpieczenie lokatora
Nie zawsze nieuczciwy lokator nie płaci czynszu – zdarza się, że jest on wandalem i niszczy udostępnioną mu nieruchomość. Aby uchronić się przed takim scenariuszem, warto wymagać od potencjalnych najemców dedykowanego ubezpieczenia OC. Aktualnie produkt ten jest dostępny w ofertach kilku firm ubezpieczeniowych. Nie jest to drogie rozwiązanie – roczna składka polisy nie przekracza 150 zł.
