Planujesz kupić działkę budowlaną lub rolną? Chcesz podzielić posiadaną nieruchomość na mniejsze parcele? To przykładowe sytuacje, w których może pojawić się pytanie o minimalną szerokość drogi dojazdowej. Dowiedz się, jaka jest minimalna szerokość drogi dojazdowej w 2023 roku.
Minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki rolnej
W kontekście działek rolnych kwestia drogi dojazdowej często dotyczy ustanowienia drogi koniecznej (służebność drogowa). Do rzadkości nie należą sytuacje, gdy rolnik, który chce się dostać na swoje pole, musi przejechać przez grunty należące do sąsiada. Gdy stosunki sąsiedzkie układają się poprawnie, to przejazd odbywa się za zgodą właściciela – najczęściej nie jest ona sformalizowana. Jednak z czasem relacje między sąsiadami mogą ulec pogorszeniu. Właśnie w takich sytuacjach właściciel nieruchomości rolnej może mieć wątpliwości dotyczące dostępu do drogi publicznej i szerokości drogi dojazdowej.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że:
- gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogowej;
- droga konieczna jest wytyczana za wynagrodzeniem;
- przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej i z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Jaka jest minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki rolnej? Przepisy nie wskazują tej wartości – mowa w nich jest jedynie o tym, że droga konieczna powinna zostać wytyczona z „uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej” oraz „z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić”. W praktyce niezbędne jest zachowanie równowagi między interesami właścicieli działek – minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki rolnej (drogi koniecznej) powinna umożliwiać swobodny przejazd maszynami rolniczymi, np. ciągnikiem rolniczym.
Planujesz kredyt na zakup działki rolnej lub budowlanej? Bank z pewnością weźmie pod uwagę kwestię dojazdu. Działki bez dojazdu nie będziesz mógł sfinansować z kredytu hipotecznego – zwróć szczególną uwagę na dojazd do nieruchomości już na etapie przeglądania ofert.
Minimalna szerokość drogi dojazdowej do posesji
Od kwestii minimalnej szerokości drogi dojazdowej do działki rolnej (drogi koniecznej) należy odróżnić zagadnienie minimalnej szerokość drogi dojazdowej do posesji. Tu przepisy są precyzyjne. Minimalna szerokość drogi dojazdowej została sprecyzowana nie w Kodeksie cywilnym, ale w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Z przywołanego Rozporządzenia wynika, że:
- minimalna szerokość drogi dojazdowej do posesji to 3 metry – jest to podstawowa szerokość jezdni;
- minimalna szerokość ciągu pieszo-jezdnego to 5 metrów – mimo że w przepisach nie zostało wytłumaczone pojęcie „ciąg pieszo-jezdny”, to naturalne wydaje się rozumieć to określenie jako drogę dojazdową, którą będą poruszać się zarówno samochody, jak i piesi;
- minimalna szerokość dojścia to 4,5 metra.
Podsumowując, minimalna szerokość drogi dojazdowej do posesji została określona na 3 metry. Od tej ogólnej zasady zostały jednak przewidziane dwa wyjątki. Gdy droga dojazdowa to ciąg pieszo-jezdny, to wówczas jej szerokość nie może być mniejsza niż 5 metrów. Tak duża różnica nie jest przypadkowa – z drogi korzystać będą zarówno piesi, jak i zmotoryzowani. Drugi wyjątek dotyczy dojścia – jego minimalna szerokość to 4,5 metra. Ponieważ są to minimalne wartości, to możliwe jest zaplanowanie szerszej drogi dojazdowej do posesji – takiej, która pozwoli mieszkańcom korzystać z niej w sposób komfortowy.
W kontekście minimalnej szerokości drogi dojazdowej wątpliwości może budzić określenie „jezdnia”. W tej kwestii wypowiadały się sądy administracyjne – pojęcia tego nie należy łączyć z terminem „droga”, które pojawia się w przepisach o ruchu drogowym.
Minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej
Minimalna szerokość drogi dojazdowej to zagadnienie, które najczęściej poruszane jest w związku z tematem działek budowlanych. Właściciele bardzo dużych działek mogą być zainteresowani ich podziałem i wprowadzeniem powstałych w ten sposób parceli do obrotu gospodarczego. Taki zabieg, mimo że wiąże się z formalnościami, może przynieść spory zysk – sprzedaż kilku mniejszych nieruchomości pozwala zarobić więcej niż zbycie jednej dużej działki. Jednak podział ziemi rodzi pytanie o drogę dojazdową do poszczególnych działek oraz szerokość tej drogi. Jakie obowiązują zasady?
Podział działki budowlanej na mniejsze oznacza, że:
- każdej działce należy zapewnić dostęp do drogi publicznej – w przeciwnym razie podział nie będzie możliwy;
- wydzielone działki mogą posiadać pośredni dostęp do drogi publicznej – mowa tu o sytuacji, gdy współdzielą drogę wewnętrzną;
- obowiązuje minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej – zasady są analogiczne jak opisane powyżej, czyli minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej wynosi 3 metry, chyba że będzie to ciąg pieszo-jezdny (5 metrów) albo dojście (4,5 metra).
O czym trzeba pamiętać w związku z minimalną szerokością drogi dojazdowej do działki budowlanej? Działki budowlane mogą być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli działka została objęta takim planem, to koniecznie należy się z nim zapoznać – może się okazać, że minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej ma według niego inną wartość. Dlaczego? Gmina czy miasto może z pewnych względów zdecydować, że minimalna szerokość drogi dojazdowej będzie wynosić np. 4, a nie 3 metry.
Chcesz kupić działkę budowlaną w województwie warmińsko-mazurskim? Sprawdź wystawione na sprzedaż działki budowlane w Olsztynie. Wybieraj wśród urokliwie położonych działek zarówno w centrum, jak i na obrzeżach miasta.
Czy od powyższych zasad zostały przewidziane wyjątki? Minimalna szerokość drogi dojazdowej może być niższa niż 3 metry, ale jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Dodatkowo uzyskanie zgody wcale nie jest proste. Stąd też za podstawową minimalną szerokość drogi dojazdowej należy uznać wymienione wartości.
