Chcesz kupić mieszkanie w budynku, w którym zawiązano wspólnotę mieszkaniową? Prawdopodobnie masz wiele pytań. Z poniższego artykułu dowiesz się, czym jest wspólnota mieszkaniowa oraz jakie prawa i obowiązki ma każdy właściciel lokalu.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Najczęściej jest to jeden budynek wraz z otaczającym go terenem, ale nie zawsze – niekiedy wspólnota mieszkaniowa obejmuje kilka budynków. Termin „wspólnota mieszkaniowa” pojawia się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Definicja wspólnoty mieszkaniowej zamieszczona w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali brzmi następująco: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”.
Jakie wyróżnia się rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
Wspomniana ustawa o własności lokali wyróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – są to mała wspólnota mieszkaniowa i duża wspólnota mieszkaniowa. Dla tego rozróżnienia kluczowa jest liczba lokali. Różnice między rodzajami wspólnot są z kolei zauważalne na dwóch płaszczyznach – pierwsza dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną, a druga wiążących się z tym kosztów.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- Mała wspólnota mieszkaniowa. O małej wspólnocie mieszkaniowej mówi się, gdy liczba lokali nie przekracza 3. W tym przypadku zarządca nieruchomości z reguły jest zbędny – właściciele poszczególnych lokali sami decydują o sprawach związanych z utrzymaniem budynku, a koszty zarządzania nieruchomością są niskie.
- Duża wspólnota mieszkaniowa. Powstaje, gdy w budynku znajdują się co najmniej 4 lokale. Na właścicielach lokali ciąży obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu – zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz. Alternatywą jest zatrudnienie profesjonalnego zarządcy. Duża wspólnota mieszkaniowa oznacza dla właścicieli lokali wyższe koszty.
Czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie mogą wykraczać poza zakres zwykłego zarządu. W praktyce oznacza to, że np. modernizacja budynku, która będzie wiązała się jego z dociepleniem czy założeniem instalacji gazowej, wymaga zgody właścicieli lokali.
Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Aby powstała wspólnota mieszkaniowa, spełnić trzeba tylko jeden warunek – mowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, czy też użytkowy. Gdy zostanie spełniona ta przesłanka, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Co to oznacza?
Właściciele lokali znajdujących się w danej nieruchomości nie muszą podejmować żadnych dodatkowych czynności, aby powołać wspólnotę mieszkaniową – nie są potrzebne umowy czy uchwały właścicieli. To duże ułatwienie.
Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki lokatorów
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawa i obowiązki. Jeżeli planujesz zakup mieszkania, warto je poznać. Powód jest prosty – nie można zrezygnować z bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Przestaje się nim być dopiero wówczas, gdy sprzeda się posiadany lokal.
Prawa lokatora
Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej obejmują przede wszystkim możliwość użytkowania lokalu i części wspólnych nieruchomości. W przypadku nieruchomości wspólnych mowa choćby o klatce schodowej, suszarni, rowerowni czy dziedzińcu. Lokatorzy mogą też:
- Podejmować decyzje w formie uchwały. Każdy właściciel lokalu może uczestniczyć w zebraniach wspólnoty i wypowiedzieć się w sprawach, które przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
- Wskazywać kandydatów na członków zarządu i wybierać członków zarządu. Wybór zarządu podejmowany jest przez właścicieli lokali znajdujących się w budynkach, w których funkcjonuje duża wspólnota mieszkaniowa.
- Uczestniczyć w zebraniach wspólnoty. Jeżeli nieruchomością zarządza zarządca, to do jego obowiązków należy regularne zwoływanie zebrań właścicieli lokali. Prawem poszczególnych właścicieli jest uczestnictwo w takich zebraniach.
Obowiązki lokatora
Ustawa o własności lokali wskazuje również obowiązki każdego właściciela lokalu. Po zakupie mieszkania właściciel lokalu musi liczyć się z tym, że będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości (kosztów zarządu nieruchomością wspólną). To choćby wydatki na remonty, składka ubezpieczeniowa i opłata za zarządzanie nieruchomością. Oprócz tego właściciel lokalu powinien:
- Utrzymywać swój lokal w należytym stanie.
- Przestrzegać porządku domowego.
- Korzystać z nieruchomości w sposób, który nie spowoduje, że inny współwłaściciel nie będzie mógł korzystać ze swojego lokalu.
- Udostępnić lokal w sytuacji, gdy konieczny będzie przegląd lub remont części wspólnych nieruchomości, np. dachu.
Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?
Z ustawy o własności lokali wynika, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania oraz pozywać i być pozywana. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć m.in. kredyt na zakup instalacji fotowoltaicznej, docieplenie i odświeżenie elewacji budynku czy remont dachu.