Najem instytucjonalny – co warto o nim wiedzieć?

Jesteś właścicielem kilku mieszkań i prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie ich wynajmowania? Zamiast standardowej umowy możesz zdecydować się na najem instytucjonalny. Co to jest najem instytucjonalny i jakie korzyści płyną z wyboru tej formy najmu?

Co to jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny to obok standardowego najmu i najmu okazjonalnego jeden z typów umowy najmu. Zainteresowane strony mogą zdecydować się na najem instytucjonalny od 2017 r. – to właśnie wówczas został on wprowadzony do polskiego porządku prawnego.

Ustawy regulujące najem instytucjonalny to:

• Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości – w tej ustawie termin najem instytucjonalny pojawił się po raz pierwszy
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – ta ustawa doprecyzowuje zasady najmu instytucjonalnego

Konstrukcją najem instytucjonalny jest zbliżony do funkcjonującego już od wielu lat najmu okazjonalnego. Cechy wspólne dotyczą kwestii m.in. ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami i uproszczenia eksmisji.

Definicja najmu instytucjonalnego lokalu brzmi następująco: „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędąca osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.

Właściciele mieszkań szukający alternatywy dla standardowej umowy najmu powinni wiedzieć, czym charakteryzuje się najem instytucjonalny. Najważniejsze cechy najmu instytucjonalnego to:

• Konieczność zawarcia umowy z lokatorem w formie pisemnej – dla bezpieczeństwa każdej ze stron umowa najmu instytucjonalnego powinna zostać zawarta na piśmie
• Brak wymogu zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego pod rygorem przekształcenia się jej w zwykłą umowę – w dalszym ciągu wynajmujący musi jednak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania (rozliczenie odbywa się w ramach prowadzonej działalności)
• Umowa podpisywana jest na czas określony – w efekcie właściciel zyskuje pewność zarobku przez określony czas, a lokator nie musi obawiać się utraty dachu nad głową z dnia na dzień
• Łatwiejsza eksmisja – najem instytucjonalny oznacza brak czasochłonnej, kosztownej i żmudnej procedury eksmisji, jaka jest charakterystyczna dla standardowych umów najmu
• Możliwość wykorzystania kaucji jako zabezpieczenia – z kaucji właściciel może potrącać należności z tytułu najmu instytucjonalnego, gdyby lokator spóźniał się w płatnościach lub konieczne było pokrycie kosztów eksmisji

Dla właścicieli nieruchomości najistotniejszym elementem najmu instytucjonalnego jest możliwość uniknięcia czasochłonnej eksmisji. To również kluczowa różnica między najmem instytucjonalnym a najczęściej podpisywaną umową najmu.

Najem instytucjonalny – dla kogo?

Najem instytucjonalny nie jest dostępny dla każdego właściciela mieszkania. Jak wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów, z inicjatywą podpisania umowy najmu instytucjonalnego mogą wystąpić podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości mieszkalnych.

Najem instytucjonalny – dla kogo to rozwiązanie jest dedykowane:

• Osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą
• Osoby prawne (np. spółki)
• Jednostki organizacyjne niebędące osobą prawną

Inaczej mówiąc, najem instytucjonalny to rozwiązanie stworzone z myślą o podmiotach (w tym inwestorach prywatnych) zainteresowanych zarabianiem na wynajmie nieruchomości.

Jeszcze do niedawna między podatnikami a organami podatkowymi często dochodziło do sporów – fiskus stał na stanowisku, że wynajmowanie kilku mieszkań powinno odbywać się w ramach działalności gospodarczej. Założenie działalności przez właściciela nieruchomości uniemożliwiało mu jednak korzystanie z silniejszej ochrony, jaką daje najem okazjonalny. Wprowadzenie najmu instytucjonalnego powoduje, że również to grono wynajmujących może skuteczniej chronić się przed nieuczciwymi lokatorami.

Według specjalistów najem instytucjonalny nie pozostał bez wpływu na rynek najmu. Zwłaszcza dziś, gdy tradycyjne sposoby pomnażania oszczędności nie przynoszą oczekiwanych zysków, nieruchomości znajdują się w centrum zainteresowania inwestorów. Szacuje się, że ok. 25 proc. nabywanych nieruchomości jest następnie wynajmowana.

Planujesz kupić mieszkanie pod wynajem i rozliczać przychody w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Najem instytucjonalny może być dobrym rozwiązaniem. Jeżeli chcesz się dobrze przygotować do wynajmu, dowiedz się też, czy obowiązek meldunkowy nadal obowiązuje.

Najem instytucjonalny – umowa

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu jest zawierana na czas oznaczony, przy czym przepisy nie wskazują ani minimalnego, ani maksymalnego okresu – w tym zakresie strony umowy mają dowolność. W rezultacie umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta np. na kilka miesięcy, rok czy nawet na 30 lat.

Umowa najmu instytucjonalnego musi zostać sporządzona w formie pisemnej – inaczej jest nieważna. Również wszelkie zmiany w umowie muszą zostać dokonane na piśmie. Wymóg ten wynika bezpośrednio z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje kwestie, jakie powinna regulować umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego. Dotyczą one głównie kwestii finansowych – są to:

• Kaucja. Właściciel mieszkania może uzależnić zawarcie umowy najmu instytucjonalnego od wpłacenia przez lokatora kaucji. Jednocześnie jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.
• Opłaty. Czynsz nie musi być jedyną opłatą, którą będzie pobierać właściciel mieszkania – ma on też prawo pobierać opłaty od niego niezależne. Wówczas jednak powinny one zostać wskazane w umowie.

Integralnym elementem umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu. Ten załącznik upraszcza eksmisję z mieszkania lokatora, który nie płaci. Gdyby po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie opróżnił dobrowolnie lokalu, właściciel może skorzystać z przewidzianej procedury, czyli:

• Dostarczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu – ważny jest przy tym termin, który nie może być krótszy niż 14 dni (licząc od dnia doręczenia najemcy żądania)
• Wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – gdyby żądanie nie zostało spełnione
• Zwrócić się do komornika sądowego – przeprowadzi on eksmisję nieuczciwego lokatora

W przypadku najmu instytucjonalnego najemcy nie przysługuje prawo do najmu lokalu socjalnego czy tymczasowego pomieszczenia. To z kolei znacząco skraca procedurę eksmisji. We wspomnianym już oświadczeniu do umowy najmu instytucjonalnego lokalu najemca przyjmuje do wiadomości, że nie będzie mógł skorzystać z tych możliwości.