Zarabianie na wynajmie mieszkania czy apartamentu wymaga rozliczenia się z urzędem skarbowym. Z początkiem 2023 r. zasady opodatkowania najmu uległy zmianie. Jednak nie tylko forma opodatkowania budzi wątpliwości – pytania pojawiają się też odnośnie podatku od nieruchomości. Wynajmujesz mieszkanie? Dowiedz się więcej o podatkach, jakie zapłacisz.
Najem krótkoterminowy – charakterystyka
Uwzględniając okres, przez który najemca korzysta z lokalu mieszkalnego, można wyróżnić najem krótkoterminowy i długoterminowy. Najem krótkoterminowy to model biznesowy bazujący na rozwiązaniu charakterystycznym dla hoteli – mieszkanie jest wynajmowane na doby. Stąd też właściciele nieruchomości udostępnianych na krótkie okresy najczęściej szukają gości za pośrednictwem internetowych portali rezerwacyjnych, np. Booking albo Airbnb.
Najem krótkoterminowy może być oferowany w ramach:
- prowadzonej działalności gospodarczej – nieruchomość jest wówczas własnością firmy,
- najmu prywatnego – nieruchomość pozostaje własnością osoby fizycznej (prywatnej).
Najem krótkoterminowy – opodatkowanie najmu w ramach działalności
Jeżeli mieszkanie (lub mieszkania) jest wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to w 2023 r. do wyboru są trzy formy opodatkowania: skala podatkowa, podatek liniowy i ryczałt. Opłacalność każdej z wymienionej form rozliczania najmu krótkoterminowego trzeba rozpatrywać indywidualnie. Powodów jest kilka – wymienić wystarczy składkę zdrowotną czy ograniczenia w postaci braku możliwości rozliczenia się z małżonkiem.
Najem krótkoterminowy opodatkowanie w ramach działalności gospodarczej – stawki podatku w 2023 roku:
- skala podatkowa – 12 proc. do 120 000 zł dochodu i 32 proc. od nadwyżki powyżej 120 000 zł; dodatkowo 9 proc. dochodu tytułem składki zdrowotnej,
- podatek liniowy – 19 proc. tytułem podatku i 4,9 proc. dochodu tytułem składki zdrowotnej,
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5 proc. do 100 000 zł przychodu i 12,5 proc. po przekroczeniu tej kwoty; dodatkowo składka zdrowotna (jedna z trzech stawek w zależności od wysokości rocznego przychodu).
Zastanawiasz się, którą formę opodatkowania wybrać? Skala podatkowa jest szczególnie korzystna dla osób rozliczających się z małżonkiem, który nie pracuje lub pracuje, ale osiąga niskie dochody. Podatek liniowy jest z kolei polecany podatnikom uzyskującym wysokie dochody.
Nie masz mieszkania do wynajęcia, ale chcesz zarabiać na podnajmie? Sprawdź, jak wygląda wynajem mieszkań w Olsztynie – poznaj propozycje i znajdź mieszkanie, na podnajmie którego będziesz mógł zarabiać.
Najem krótkoterminowy – opodatkowanie najmu prywatnego
Mieszkanie można wynajmować krótkoterminowo również w ramach najmu prywatnego. W 2023 r. forma rozliczenia z fiskusem takich przychodów jest tylko jedna – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W porównaniu do roku ubiegłego oznacza to, że właścicielom zarabiającym na wynajmie nieruchomości został odebrany wybór – w 2022 r. obok ryczałtu można było wybrać również skalę podatkową.
Najem krótkoterminowy opodatkowanie w ramach najmu prywatnego – stawki podatku w 2023 roku:
- 8,5 proc. – gdy przychody nie przekraczają 100 000 zł,
- 12,5 proc. – od nadwyżki powyżej 100 000 zł.
Mimo że osoby zarabiające na wynajmie nieruchomości w ramach najmu prywatnego nie mają możliwości wyboru formy opodatkowania, to mają pewną przewagę – mowa tu o podatku od nieruchomości. To właśnie dzięki preferencyjnej stawce tego podatku ich oferta dla osób poszukujących krótkotrwałego zakwaterowania może być konkurencyjna.
Wynajem krótkoterminowy nasuwa również pytanie o sposób zawarcia umowy. Chociaż możliwa jest ustna umowa najmu, to rozwiązanie to jest mało praktyczne i utrudnia dochodzenie swoich roszczeń w razie sporu między właścicielem a najemcą.
Najem krótkoterminowy, a podatek od nieruchomości
Właściciele gruntów, budynków i budowli płacą podatek od nieruchomości. Ile wynosi ten podatek w przypadku najmu krótkoterminowego? Stawka jest uzależniona od tego, czy mowa o najmie w ramach działalności gospodarczej, czy też najmie prywatnym.
Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości – maksymalne stawki w 2023 roku:
- najem prywatny – 1 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej,
- działalność gospodarcza – 28,78 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej.
Dla ustalenia stawki podatku od nieruchomości nie ma znaczenia, że przedsiębiorca wynajmuje mieszkanie osobom fizycznym, które z kolei wykorzystują udostępniony im lokal na cele prywatne. Zarówno według Ministerstwa Finansów, jak i sądów administracyjnych kluczowe jest to, że zarobek pochodzi z prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie ta sama zasada w zakresie rozliczania podatku od nieruchomości dotyczy najmu krótkoterminowego. Potwierdzenie tej linii orzeczniczej można znaleźć m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 listopada 2022 r. (sygn. akt III FSK 4145/21).
Podatek od wynajmu mieszkania, a precyzując jego zróżnicowane stawki, to główna przyczyna, dla której wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej może okazać się nieopłacalny. Firma posiadająca kilka czy kilkanaście mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy może wybrać korzystne opodatkowanie, ale nie ucieknie przed wysokim podatkiem od nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorca będzie chciał przerzucić ten koszt na lokatora, to jego oferta będzie mniej konkurencyjna.
Najem krótkoterminowy – prywatny czy w ramach działalności
Aby najem krótkoterminowy można było rozliczać w ramach działalności gospodarczej, trzeba spełnić łącznie pewne warunki. Mowa o wymogach wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla działalności gospodarczej charakterystyczne są:
- wykonywanie jej we własnym imieniu – przedsiębiorca ponosi odpowiedzialność m.in. za zaciągnięte zobowiązania,
- zorganizowanie – prowadzenie niektórych działalności wymaga uzyskania koncesji lub licencji, z kolei inne są wykonywane z wykorzystaniem składników niematerialnych, np. know-how; wielu przedsiębiorców korzysta też z lokalu firmowego,
- ciągłość – należy ją rozumieć jako podejmowanie powtarzalnych czynności i zamiar ciągłego (stałego) wykonywania działalności,
- zarobkowość – podejmowane działania mają na celu wygenerowanie dochodu (zysku) i nie ma przy tym znaczenia, że niekiedy przedsiębiorca może go nie osiągnąć lub nawet wykazać stratę.
Jeszcze do niedawna między właścicielami nieruchomości a organami podatkowymi istniał spór co do tego, czy prowadzony przez podatnika wynajem krótkoterminowy należy uznać za działalność gospodarczą, czy też rozliczać jako najem prywatny. Przełomem okazała się Uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21).
W Uchwale Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że o sposobie rozliczania przychodów uzyskanych z najmu decyduje podatnik, a nie np. liczba posiadanych przez niego mieszkań. Jeżeli właściciel nieruchomości przeznaczonych na wynajem nie podejmuje działań, których celem jest wyodrębnienie tej działalności, to nie można mówić o działalności gospodarczej.
Najem krótkoterminowy opodatkowanie – podsumowanie
W 2023 r. rozliczenie podatku wynikającego z najmu krótkoterminowego jest możliwe zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak i najmu prywatnego. Wybrać formę opodatkowania można jedynie wówczas, gdy prowadzi się firmę – w przypadku najmu prywatnego zastosowanie ma ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Najem prywatny może jednak okazać się korzystny ze względu na stawkę podatku od nieruchomości (maksymalnie 1 zł zamiast maksymalnie 28,78 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej).
