Wynajem mieszkania oznacza konieczność rozliczenia się z dochodu we właściwym urzędzie skarbowym. Polski Ład wprowadził w tym zakresie wiele zmian. Dowiedz się, jak rozliczyć i ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania?
Jeżeli dopiero zamierzasz podpisać pierwszą umowę z najemcą, możesz zastanawiać się, jaki jest podatek od wynajmu mieszkania. Wysokość podatku zależy od formy opodatkowania. Dochody z wynajmu możesz rozliczać na dwa sposoby – jako:
- Najem prywatny. Do końca 2021 r. właściciele nieruchomości mogli wybrać ryczałt (8,5 i 12,5 proc.) lub skalę podatkową (17 i 32 proc.). Polski Ład wprowadził nowe zasady i do końca 2022 r. z ze skali podatkowej mogą korzystać tylko osoby kontynuujące wynajem nieruchomości.
- W ramach działalności gospodarczej. Możliwości jest więcej, bo przedsiębiorcy mogą wybrać też podatek liniowy (19 proc.). Ponieważ od początku 2022 r. obowiązują inne zasady obliczania składki zdrowotnej, to nie obejdzie się bez analizy opłacalności poszczególnych form opodatkowania.
Dla właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem duże znaczenie ma uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. – rozwiązuje ona problem dotyczący tego, kiedy najem prywatny mieszkań przekształca się w działalność gospodarczą. Zgodnie ze stanowiskiem NSA, to właściciel decyduje, jak będzie rozliczał uzyskiwane dochody.
Podatek od wynajmu mieszkania – ryczałt
Jaki podatek od wynajmu mieszkania w 2022 r.? Jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej i dopiero zaczynasz czerpać dochody z najmu, nie będziesz miał wyboru – będziesz rozliczał się ryczałtem. Czym wyróżnia się ryczałt?
W przypadku ryczałtu podstawą opodatkowania jest przychód. To oznacza, że ponoszone przez właściciela koszty nie mają znaczenia, bo nie można ich odliczyć od podstawy opodatkowania. Z uwagi na stanowisko organów podatkowych, zgodnie z którym podatek należy zapłacić tylko od kwoty pobieranej przez właściciela mieszkania, w umowie warto rozróżnić czynsz i opłaty eksploatacyjne.
Podatek od wynajmu mieszkania – skala podatkowa
Jeżeli wynajmujesz mieszkania od kilku lat, również możesz zastanawiać się, jaki podatek od wynajmu wybrać. Korzystna może okazać się skala podatkowa, bo odpowiedź na pytanie, czy wynajem mieszkania można odliczyć od podatku, będzie wówczas pozytywna. To zaleta dla właścicieli mieszkań, którzy ponoszą spore wydatki na ich remonty lub korzystają ze wsparcia pośredników. Do kosztów zalicza się także ubezpieczenie mieszkania.
Ponieważ dochody z najmu nieruchomości można będzie rozliczać w ten sposób wyłącznie do końca 2022 r., to jako właściciel mieszkania rozważ jego odnowienie. W latach późniejszych nie będziesz miał możliwości odliczenia poniesionych na ten cel wydatków.
Ponieważ Polski Ład narzuca formę opodatkowania w przypadku najmu prywatnego, to nie jest konieczne składanie oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.
Kto płaci podatek od wynajmu mieszkania?
W kontekście najmu mieszkań pojawia się wiele wątpliwości, a jedna z nich dotyczy tego, kto płaci podatek od wynajmu mieszkania. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami podatek obciąża zawsze podatnika uzyskującego dochód, a zatem właściciela nieruchomości.
Jako właściciel wynajmowanej nieruchomości masz obowiązek naliczyć i zapłacić podatek od wynajmu. Jeżeli tego nie zrobisz, musisz liczyć się z konsekwencjami. Wynajem „na czarno” jest ryzykowny – grozi za to:
- Kara zgodnie z kodeksem karnym skarbowym
- Konieczność zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami
Wspomnieć należy także o stresie, jaki wiąże się z kontrolą podatkową.
Czy najemca płaci podatek od wynajmu, jeżeli zdecydował się np. na Mieszkanie Plus? Nie musi on odprowadzać do urzędu skarbowego żadnej kwoty, ponieważ jedynie płaci za możliwość korzystania z mieszkania – nie zarabia na nim. W praktyce jednak wynajmujący tak kalkulują wysokość czynszu, że przerzucają podatek na najemcę.
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?
Wysokość podatku uzależniona jest od formy opodatkowania. Ile wynosi podatek od wynajmu w przypadku ryczałtu? Obowiązują dwie stawki podatku:
- 8,5 proc. dla przychodu do 100 000 zł
- 12,5 proc. dla przychodu powyżej 100 000 zł
Jednocześnie uwagę warto zwrócić na zapisy umowy dotyczące opłat eksploatacyjnych (energia elektryczna, woda, ogrzewanie). Odpowiednie postanowienia umowne mogą znacząco obniżyć wysokość podatku.
Przykład: Pani Anna wynajmuje mieszkanie w centrum Torunia. Co miesiąc pobiera od lokatora 3500 zł czynszu oraz 1200 zł tytułem mediów. Jej roczny przychód to 42 000 zł, gdyż w umowie umieściła zapis, zgodnie z którym opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę. W rezultacie roczny podatek to 3570 zł. Gdyby umowa brzmiała inaczej, właścicielka mieszkania płaciłaby też podatek od opłat eksploatacyjnych, a wówczas roczna danina wzrosłaby do 4794 zł.
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania, gdy właściciel zdecydował się kontynuować rozliczenie w oparciu o zasady ogólne? Również obowiązują dwie stawki podatku:
- 17 proc. podstawy opodatkowania
- 32 proc. nadwyżki ponad 120 000 zł (20 400 zł + 32 proc. nadwyżki)
Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych? W tym przypadku wyliczenia są bardziej skomplikowane, a to z uwagi na możliwość uwzględnienia poniesionych kosztów. Aby nie popełnić kosztownego błędu, wielu właścicieli nieruchomości korzysta ze wsparcia profesjonalnych biur rachunkowych.
Przykład: Pan Wojciech jest właścicielem kawalerki, którą od kilku lat wynajmuje studentom. W bieżącym roku, ze względu na planowany remont mieszkania, postanowił on pozostać przy zasadach ogólnych. Dzięki temu od uzyskanego przychodu właściciel będzie mógł odliczyć m.in. zakupione ubezpieczenie i koszty remontu.
Jeżeli dopiero planujesz wynajem mieszkania, możesz nie tylko zastanawiać się, ile płaci się podatku od wynajmu mieszkania, ale również jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania. Zasady są następujące:
- Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty dochód należy wpłacić zaliczkę na poczet podatku dochodowego
- Po zakończeniu roku podatkowego do 30 kwietnia należy złożyć deklarację podatkową, która będzie obejmować wszystkie uzyskane dochody
Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu? Tuż po podpisaniu umowy najmu powinieneś sprawdzić swój indywidualny numer mikro rachunku, na który będziesz wpłacał podatek od wynajmu. Informacja o mikro rachunku znajduje się na stronie internetowej podatki.gov.pl. Z kolei rozliczenie powinno nastąpić w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania podatnika – lokalizacja wynajmowanej nieruchomości nie ma znaczenia.
