Rozpoczęcie budowy domu, budynku wielorodzinnego czy obiektu komercyjnego jest poprzedzone wieloma czynnościami: wyborem i zakupem działki, konsultacjami z architektem i wreszcie uzyskaniem pozwolenia na budowę. Co zrobić, aby uzyskać pozwolenie na budowę? Jaki jest czas oczekiwania na pozwolenie na budowę? Tego dowiesz się z poniższego poradnika.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
Różne artykuły opisujące etapy budowy domu często uwzględniają uzyskanie pozwolenia na budowę. Aby uzyskać to pozwolenie, trzeba przejść procedurę administracyjną – inwestor musi zgromadzić i złożyć komplet dokumentów (wniosek wraz z wymaganymi załącznikami). W przypadku niektórych inwestycji konieczne jest złożenie dodatkowej dokumentacji. Tak jest choćby w przypadku domów, które zostaną wybudowane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę w 4 krokach:
- Przygotuj wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załącznikami. Wniosek o pozwolenie na budowę można pobrać ze strony internetowej gov.pl. Należy do niego dołączyć m.in. oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
- Uzupełnij braki formalne. Jeżeli urzędnik stwierdzi, że wniosek jest niekompletny, wyśle wezwanie do uzupełnienia braków. Na dostarczenie wymaganych dokumentów lub uregulowanie opłaty skarbowej jest od 7 do 14 dni.
- Dowiedz się, czy urząd ustalił strony prowadzonego postępowania administracyjnego. Obszar oddziaływania obiektu, dla którego ma zostać wydanie pozwolenie na budowę, może spowodować, że o inwestycji zostaną poinformowani np. właściciele innych nieruchomości. Jeżeli tak się stanie, to dodatkowe strony będą mogły brać udział w każdym etapie postępowania administracyjnego.
- Odbierz decyzję o pozwoleniu na budowę. Wydanie decyzji wymaga merytorycznej weryfikacji dostarczonych dokumentów – urzędnik sprawdza choćby, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia takie zagospodarowanie działki, jakim zainteresowany jest inwestor.
Kiedy urząd może odmówić wydania pozwolenia na budowę? Zgodnie z przepisami urzędnik odmawia wydania pozwolenia na budowę, gdy inwestor rozpoczął roboty budowlane przed uzyskaniem decyzji. Z odmową spotka się też inwestor, który nie uzupełnił braków formalnych – nie dostarczył do urzędu wszystkich wymaganych dokumentów. Urząd nie wyda pozwolenia również wówczas, gdy na obszarze, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się budynek przeznaczony do rozbiórki.
Pozwolenie na budowę nie zawsze jest konieczne – ustawa Prawo budowlane przewiduje, że w niektórych sytuacjach inwestor ma obowiązek jedynie zgłoszenia budowy. Przykładowo inwestor nie musi zgłaszać budowy domu wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw., którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
Gdzie uzyskać pozwolenie na budowę?
Do rozpatrywania wniosków o wydanie pozwolenie na budowę uprawnione są organy administracji architektoniczno-budowlanej – kluczowe jest to, gdzie inwestycja ma zostać zrealizowana. Gdzie uzyskać pozwolenie na budowę? Najczęściej komplet dokumentów inwestorzy składają do urzędu miasta lub starostwa powiatowego, rzadziej do rozpatrzenia sprawy są właściwe urzędy wojewódzkie. W przypadku Warszawy pozwolenie na budowę jest wydawane przez urzędy dzielnic.
Od 1 lipca 2021 r. wniosek o pozwolenie na budowę można złożyć w formie elektronicznej – służy do tego portal internetowy e-Budownictwo (e-budownictwo.gunb.gov.pl). Co ważne, złożenie wniosku przez internet nie jest równoznaczne z tym, że dalsza korespondencja również będzie prowadzona w formie elektronicznej. O formie kontaktu decyduje inwestor – musi on wyrazić zgodę na otrzymywanie korespondencji za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
Urzędy wojewódzkie nie rozpatrują wniosków o pozwolenie na budowę domu. Z ustawy Prawo budowlane wynika, że wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej, który zajmuje się wydawaniem pozwoleń na budowę np. dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi czy obiektów hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych oraz kanałów.
Jak długo czeka się na pozwolenie na budowę?
Ile trwa budowa domu? Odpowiedź na to pytanie jest uzależniona od tego, czy inwestor musi wystąpić o pozwolenie na budowę domu, czy też wystarczy, że jedynie zgłosi jego budowę. W pierwszym przypadku pojawia się dodatkowa wątpliwość: jak długo się czeka na pozwolenie na budowę? Jak wynika z Kodeksu postępowania administracyjnego, organ na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę ma miesiąc od dnia wszczęcia postępowania. Ale nie zawsze.
Zdarza się, że sprawa jest szczególnie skomplikowana. W takiej sytuacji urzędnik otrzymuje więcej czasu na zapoznanie się z dokumentacją i podjęcie dalszych kroków – zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zostać wydana w ciągu 2 miesięcy. Termin ten również liczy się od dnia wszczęcia przez urzędnika postępowania (podstawa prawna – art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego).
Co w sytuacji, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej spóźnia się z wydaniem decyzji? Jeżeli nie zostanie ona wydana w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku, to organ musi spodziewać się kary w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Taki zapis w ustawie Prawo budowlane ma zapewnić inwestorom uzyskanie niezbędnego pozwolenia bez przeciągania postępowania przez urzędników.
W okresie pandemii pojawił się pomysł, aby jeszcze bardziej skrócić czas oczekiwania na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Według założeń organy administracji architektoniczno-budowlanej miały być karane już po upływie 30 dni w sprawach, w których wniosek został złożony online, a inwestor był jedyną stroną postępowania. Ostatecznie jednak zmiany nie zostały wprowadzone.
Warto wiedzieć, że inwestor może skrócić czas oczekiwania na pozwolenie na budowę – wystarczy, że do urzędu dostarczy komplet wymaganych dokumentów. Wówczas urzędnik nie będzie musiał wzywać do uzupełnienia braków, czyli dostarczenia brakujących dokumentów lub wniesienia opłaty skarbowej.
