Dokonując transakcji na rynku nieruchomości, spotkasz się z protokołem zdawczo-odbiorczym. Co to za dokument i kiedy się go spisuje? Jeżeli planujesz zakup lub wynajem mieszkania, dowiedz się, dlaczego treść tego protokołu należy dokładnie przeanalizować.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania – sprzedaż
Jeżeli sprzedajesz lub kupujesz lokal mieszkalny z rynku wtórnego, będziesz musiał spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Co to za dokument? Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania zawiera informacje głównie o stanie technicznym lokalu i wskazaniach liczników. Podczas sporządzania protokołu zdawczo-odbiorczego wymagana jest obecność stron transakcji. Dla kupującego treść tego dokumentu jest podstawą do formułowania i kierowania w okresie późniejszym roszczeń do sprzedającego z tytułu rękojmi.
Odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości (osoby fizycznej) za jej wady jest ograniczona czasowo. Kodeks cywilny przewiduje, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem 5 lat, licząc od dnia wydania rzeczy nabywcy.
Protokół-zdawczo odbiorczy dotyczący sprzedaży mieszkania powinien szczegółowo opisywać stan techniczny lokalu. Leży to w interesie każdej ze stron transakcji, a to dlatego, że:
- Sprzedawca mieszkania jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący wiedział o wadzie lokalu w momencie jego zakupu.
Przykład: Wystawiłeś na sprzedaż budynek, w którym mieszczą się dwa mieszkania. Już w ogłoszeniu zaznaczyłeś, że nieruchomość musi przejść remont (ze względu m.in. na nieszczelny dach), a do ogłoszenia dodałeś zdjęcia. Nabywca w momencie zakupu miał świadomość, że nie będzie mógł zamieszkać w zakupionym mieszkaniu od razu, a zatem powołanie się przez niego na rękojmię i wskazanie jako powód złego stanu technicznego dachu będzie nieskuteczne.
- Nabywca mieszkania może skorzystać z rękojmi, gdy wady nieruchomości odkrył już po zakupie i istniały one przed sfinalizowaniem transakcji.
Przykład: Kupiłeś mieszkanie i tydzień później rozpocząłeś jego remont. W trakcie prowadzonych prac okazało się, że ściany lokalu są zawilgocone. Aby ukryć ten mankament nieruchomości, poprzedni właściciel pomalował ściany bezpośrednio przed jej sprzedażą. Masz prawo skorzystać z rękojmi – musisz zgłosić wadę sprzedającemu. Dla celów dowodowych najlepiej zrobić to pisemnie, kontaktując się z poprzednim właścicielem np. poprzez e-mail.
Nie wiesz, jakie informacje powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy podczas kupna mieszkania? Dobrym pomysłem jest skorzystanie ze wsparcia fachowca – inżyniera, który oferuje pomoc polegającą na sprawdzeniu mieszkania z rynku wtórnego od strony technicznej. Raport sporządzony przez takiego specjalistę może być załącznikiem do protokołu zdawczo-odbiorczego.
Protokół zdawczo-odbiorczy – wynajem mieszkania
Protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży mieszkania to nie jedyny przykład takiego dokumentu. Przygotowanie protokołu uzasadnia też wynajem mieszkania. Jeżeli jesteś właścicielem lokalu przeznaczonego na wynajem, to w tym dokumencie możesz:
- Udokumentować stan techniczny nieruchomości oraz znajdującego się w nim wyposażenia. Dodatkowo wszelkie mankamenty warto udokumentować zdjęciami, które zostaną dołączone do protokołu.
- Wskazać stan liczników aktualny na dzień przekazania mieszkania. Dzięki temu protokół zdawczo-odbiorczy wynajmowanego mieszkania pozwoli na rozliczenie się z najemcą ze zużycia mediów.
Przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego w kontekście najmu jest korzystne także dla najemcy. W momencie rozwiązania umowy będzie on mógł skutecznie bronić się przed zarzutami właściciela dotyczącymi choćby zniszczeń mebli czy sprzętu AGD/RTV. Aby nie płacić z własnej kieszeni za stłuczone wyposażenie (np. umywalkę ceramiczną czy szybę kabinową), warto rozważyć ubezpieczenie mieszkania. W ofercie firm ubezpieczeniowych znaleźć można specjalne polisy dedykowane najemcom.
Jakie jeszcze informacje – poza opisem stanu technicznego lokalu i znajdującego się w nim wyposażenia – powinny znaleźć się w protokole zdawczo-odbiorczym najmu mieszkania? Wspomnieć warto o liczbie przekazanych najemcy kompletów kluczy. Jeżeli lokator otrzymuje klucze nie tylko do mieszkania, ale również komórki lokatorskiej, skrzynki pocztowej czy bramy garażowej, to stosowna informacja również powinna znaleźć się w protokole.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania po zakończeniu najmu może nie tylko stanowić podstawę do rozliczeń między właścicielem a najemcą, ale również wskazywać stan, w jakim mieszkanie powinno być oddane (np. lokal musi być posprzątany).
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania komunalnego
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zostać spisany także podczas przekazania mieszkania komunalnego. W najbliższym czasie podpisujesz umowę najmu takiego lokalu? Przed jego wydaniem powinieneś spisać z przedstawicielem gminy właśnie protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania komunalnego. Jak każdy dokument tego rodzaju powinien on określać stan techniczny:
- Poszczególnych instalacji – w tym gazowej, elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej
- Stolarki okiennej i drzwiowej
- Piwnicy lub komórki lokatorskiej oraz balkonu – jeżeli przynależą one do mieszkania
- Posadzek, ścian, sufitów
- Znajdującego się w lokalu wyposażenia – w niektórych mieszkaniach komunalnych mogą znajdować się meble i sprzęty
Dodatkowo w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania komunalnego powinna znaleźć się informacja o komplecie kluczy, które zostały przekazane najemcy.
Podpisanie umowy najmu mieszkania komunalnego i protokołu zdawczo-odbiorczego to nie wszystkie formalności – pozostaje jeszcze obowiązek meldunkowy. Gdyby w lokalu miały zamieszkać inne niż najemca osoby (które nie zostały wskazane w umowie najmu), konieczne będzie ich zameldowanie.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania komunalnego podpisuje się też w momencie przedłużenia umowy najmu. Ponieważ informacje w tym dokumencie powinny odzwierciedlać stan faktyczny, niezbędne jest ponowna inspekcja lokalu przeprowadzona przez pracownika administracji. W czasie tych oględzin na miejscu powinien być obecny najemca.
Mimo że podmioty gospodarujące nieruchomościami znajdującymi się w zasobach gminy często korzystają ze wzorów dokumentów, to każdy najemca powinien pamiętać, że nie musi zgadzać się z zaproponowanymi wpisami – warto wnosić własne uwagi, zwłaszcza gdy stan lokalu znacząco odbiega od informacji umieszczonych w protokole.
Protokół zdawczo-odbiorczy jest do pobrania tutaj.
