Planujesz zakup mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego i dlatego dokładnie sprawdzasz jego stan prawny oraz techniczny? Wnikliwość nie zawsze chroni przed kłopotami, bo wady fizyczne mogą ujawnić się dopiero podczas użytkowania mieszkania. Wówczas można jednak powołać się na instytucję rękojmi. Dowiedz się, czym jest rękojmia i czym rękojmia różni się od gwarancji.
Co to jest rękojmia?
Każdy nabywca towarów konsumpcyjnych jest chroniony – może skorzystać z rękojmi. Czym jest rękojmia? To ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady towaru, w tym przypadku nieruchomości. Nabywca np. mieszkania może złożyć reklamację, powołując się na rękojmię, gdy odkryje, że ma ono defekt.
Co obejmuje rękojmia? Ogólnie mówiąc, wady. Rękojmia dotyczy przy tym zarówno wad fizycznych, jak i prawnych. Z reguły te drugie są rzadsze, bo nabywcy dokładnie (często przy pomocy prawnika specjalisty) sprawdzają stan prawny nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji.
Rękojmia – co to takiego? To ochrona przysługująca nabywcy towarów konsumpcyjnych, w tym nieruchomości. Instytucja rękojmi została uregulowana w Kodeksie cywilnym – nie jest to ubezpieczenie mieszkania. Co istotne, rękojmia przysługuje przy zakupie nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Zdarza się, że rękojmia jest mylona z gwarancją. Tymczasem są to dwa różne pojęcia. Czym się różni rękojmia od gwarancji? Różnic jest sporo:
- Rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy. To świadczenie przymusowe dla sprzedającego. Przepisy dokładnie precyzują, ile czasu nabywca (np. nieruchomości) ma, aby skorzystać z rękojmi.
- Gwarancja to dobrowolne oświadczenie sprzedawcy. Sprzedający może, ale nie musi udzielać gwarancji i to on decyduje o jej warunkach. Najczęściej okres gwarancyjny jest krótszy i wynosi np. rok lub dwa lata.
W niektórych przypadkach zakres odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi może zostać rozszerzony, ograniczony czy nawet wyłączony. Jednak w dwóch ostatnich sytuacjach wciąż działają mechanizmy chroniące nabywcę będącego konsumentem. Przykładowo wyłączenie odpowiedzialności jest bezskuteczne, gdy sprzedawca podstępnie zataił wady.
W praktyce skuteczniejszą ochronę kupującemu zapewnia rękojmia. Jest ona uregulowana prawnie, a zatem sprzedający nie ma możliwości dowolnego kształtowania swoich obowiązków względem kupującego.
Jak działa rękojmia?
Jeżeli wiesz już, co oznacza rękojmia i co to jest rękojmia za wady, możesz zastanawiać się, jak działa ona w praktyce. Ponieważ rękojmia jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, to właśnie w nim należy szukać odpowiedzi.
Jak działa rękojmia – wady fizyczne nieruchomości. Na rękojmię z tytułu wad fizycznych możesz się powołać, gdy nieruchomość:
- Nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu choćby na przeznaczenie. Przykładowo mieszkanie ma nieszczelny dach, zawilgocone ściany czy nieszczelne instalacje wodne, w rezultacie czego jego użytkowanie jest niemożliwe.
- Nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca Cię zapewnił. Przykładowo w mieszkaniu brakuje okien czy drzwi, mimo że deweloper zapewniał, że zostaną one zamontowane.
- Nie nadaje się do celu wskazanego sprzedawcy przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia. Dla przykładu mieszkanie miało służyć jako studio nagrań i w związku z tym sprzedający zapewniał, że lokal ma izolację akustyczną, podczas gdy nie została ona wykonana.
- Została Ci wydana w stanie niezupełnym. Ta wada wystąpi choćby wówczas, gdy zgodnie z umową do mieszkania miała przynależeć komórka lokatorska lub miejsce parkingowe, ale ostatecznie deweloper ich nie wybudował.
Jak działa rękojmia – wady prawne nieruchomości. Nabyta nieruchomość może być obciążona wadami prawnymi. Kiedy można mówić o wadzie prawnej mieszkania? Choćby wówczas, gdy sprzedający:
- Nie miał prawa zbyć nieruchomości, bo ta należy do osoby trzeciej. Taka sytuacja zdarza się rzadko i jest podstawą do skorzystania z rękojmi.
- Zataił obciążenia ciążące na nieruchomości, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Przykładem tej wady prawnej może być brak informacji np. o dożywociu.
Chociaż celem rękojmi jest ochrona interesów nabywcy, to nie zawsze powołanie się na tę instytucję będzie skuteczne – czasem sprzedawca będzie zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Będzie tak wówczas, gdy nabywca mieszkania został poinformowany o wadzie.
Przykład: Pan Tomasz kupił dom jednorodzinny wymagający generalnego remontu. O złym stanie technicznym nieruchomości, w tym o przeciekającym dachu, dowiedział się zarówno z ogłoszenia, jak i od sprzedającego. Nie może zatem powołać się na rękojmię, wskazując na nieszczelny dach. Ponieważ sprzedający poinformował pana Tomasza o defektach nieruchomości, skorzystanie z rękojmi będzie bezskuteczne.
Jak skorzystać z rękojmi?
Jeżeli nieruchomość (np. mieszkanie) ma wadę, to jego nabywca może domagać się określonych świadczeń. Mowa tu o:
- Wymianie rzeczy na wolną od wad. Nie zawsze jednak będzie to możliwe – wystarczy wskazać zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
- Usunięciu wady. Niektóre wady, np. przeciekający dach, można stosunkowo szybko usunąć. W przypadku zgłoszenia takiego żądania sprzedawca powinien usunąć wadę w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.
- Obniżeniu ceny. Kupujący może zaproponować kwotę, o jaką cena nieruchomości zostanie obniżona.
Jak skorzystać z rękojmi w praktyce? W pierwszej kolejności należy poinformować sprzedawcę o wadzie i zażądać np. jej usunięcia. Dla celów dowodowych warto to zrobić pisemnie. Dobrą wiadomością jest, że sprzedawca powinien ustosunkować się do takiego żądania w ciągu 14 dni. Jeżeli tego nie zrobi, przyjmuje się, że uznał żądanie za uzasadnione.
Kupujesz mieszkanie od dewelopera z myślą o zarabianiu na jego wynajmie? Przed zakupem warto nie tylko dowiedzieć się, czym jest rękojmia i czym różni się ona od gwarancji – istotnym zagadnieniem jest też amortyzacja mieszkania.
Data nabycia towaru (nieruchomości).Jak napisać reklamację z tytułu rękojmi? Prawidłowo przygotowane pismo powinno zawierać kilka elementów. Poza kwestiami formalnymi (określenie kupującego, sprzedającego, miejsca i daty sporządzenia), w reklamacji należy zawrzeć następujące informacje:
- Opis stwierdzonej wady – należy podać, na czym polega defekt oraz wskazać datę, w jakiej został on rozpoznany.
- Żądanie – może to być choćby wspomniana wymiana rzeczy na wolną od wad lub usunięcie wady.
Pozostaje jeszcze jedna kwestia – ile wynosi rękojmia. W przypadku nieruchomości na zgłoszenie reklamacji z powołaniem się na rękojmię nabywca ma 5 lat, licząc od dnia odbioru mieszkania. Gdyby sprzedający (np. deweloper) nie spełnił żądania wynikającego z reklamacji, otworzy to kupującemu drogę do dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej.
