Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z dużymi emocjami – zapewnia je choćby podejmowanie decyzji zakupowej w oparciu o makiety i materiały przedstawione przez firmę deweloperską. Ale taka transakcja to również formalności, w tym umowa deweloperska. Sprawdź, co warto wiedzieć o tej umowie.
Co to jest umowa deweloperska?
Odpowiedź na pytanie, co to jest umowa deweloperska, znajduje się w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Umowa deweloperska to jedna z umów zawieranych przez klienta (nabywcę nieruchomości) i firmę deweloperską – dotyczy ona nowych inwestycji. Nie należy jej jednak utożsamiać z umową przenoszącą własność – podpisanie umowy deweloperskiej nie oznacza, że klient staje się właścicielem mieszkania. Co zatem zapewnia ten dokument?
W umowie deweloperskiej podmiot odpowiedzialny za inwestycję (deweloper) zobowiązuje się przenieść na nabywcę prawo własności mieszkania, gdy zostanie ona zakończona. Nabywca ma z kolei obowiązek zapłacić kwotę, na jaką umówił się ze sprzedającym.
Umowa z deweloperem – rodzaje
Umowa deweloperska nie jest jedyną umową, jaką klient może podpisać z deweloperem. Przeciwnie – najczęściej jest ona poprzedzona zawarciem innych umów. Mogą one mieć związek choćby z tym, że nabywca musi zgromadzić potrzebną kwotę, uzyskać promesę otrzymania kredytu hipotecznego lub po prostu chce mieć czas na zastanowienie się – zanim podejmie ostateczną decyzję (zadeklaruje zakup wybranego mieszkania czy domu jednorodzinnego).
Inne rodzaje umów z deweloperem:
- Umowa rezerwacyjna nieruchomości. Jeżeli spojrzeć chronologicznie na proces zakupu nieruchomości od firmy deweloperskiej, to umowa rezerwacyjna zawsze będzie pierwszą. Dzięki niej potencjalny nabywca zyskuje pewność, że wybrane przez niego mieszkanie zostanie tymczasowo wyłączone ze sprzedaży.
- Umowa przenosząca własność. To ostatnia umowa, jaką podpisują deweloper i kupujący nieruchomość. Umowa przenosząca własność musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, a na jej podstawie nabywca staje się właścicielem lokalu lub domu.
Co zawiera umowa deweloperska?
Wzór umowy deweloperskiej najczęściej przygotowuje firma deweloperska. Ale trzeba pamiętać, że nie ma ona w tym zakresie dowolności – w ostatnich latach wzmocniono ochronę klientów, a tzw. ustawa deweloperska wskazuje, jakie informacje muszą się znaleźć w tym dokumencie. Co zawiera umowa deweloperska? Poza danymi stron, ceną i terminem przeniesienia na kupującego praw wynikających z zawartej umowy, w umowie deweloperskiej powinny się znaleźć również:
- Opis mieszkania. Opis mieszkania w umowie deweloperskiej polega m.in. na sprecyzowaniu usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku. Deweloper ma też obowiązek wskazać położenie budynku, w którym ma znajdować się mieszkanie.
- Wielkość nieruchomości. Metraż w umowie deweloperskiej to kolejna informacja, która jest niezbędna. Co ważne, firma deweloperska nie może ograniczyć się jedynie do podania powierzchni – konieczne jest jeszcze wskazanie sposobu pomiaru.
- Standard prac wykończeniowych. Standard wykończenia w umowie deweloperskiej również powinien zostać sprecyzowany. Dlaczego? Termin „stan deweloperski” nie mówi zbyt wiele – między definicjami przyjętymi przez deweloperów występują znaczące różnice.
Niekiedy umowa z deweloperem nie dotyczy jedynie lokalu – klient kupuje też np. komórkę lokatorską. Przynależności do mieszkania, czyli pomieszczenia przynależne do mieszkania, również powinny zostać wymienione w umowie deweloperskiej.
Chcesz kupić mieszkanie powstające w ramach nowej inwestycji, ale w pierwszej kolejności musisz sprzedać aktualnie zajmowany lokal? Sprawdź, czym jest umowa na wyłączność i dlaczego taka umowa może być dla Ciebie opłacalna.
Elementy umowy z deweloperem – na co zwrócić uwagę?
Wszystkie elementy umowy z deweloperem są istotne – niekorzystne zapisy mogą pojawić się w każdym miejscu tego dokumentu. Jednak są też pewne kwestie, co do których trzeba być szczególnie czujnym. O czym mowa – na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? Choćby na terminy.
Zapoznając się z projektem umowy, warto się upewnić, że firma deweloperska podaje:
- Terminy zakończenia poszczególnych etapów inwestycji. W treści umowy powinna znaleźć się też data zakończenia budowy całego obiektu.
- Kiedy obiekt zostanie oddany do użytku. Zakończenie inwestycji nie jest równoznaczne z tym, że obiekt będzie można użytkować.
- Kiedy zostanie podpisana z klientem umowa przenosząca własność nieruchomości. Data powinna zostać sprecyzowana.
Promesa w umowie deweloperskiej. Niekiedy deweloper wspomaga się kredytem hipotecznym – obciąża grunt (działkę) hipoteką. Wówczas należy upewnić się co do promesy. Przyda się ona, gdyby deweloper miał problemy finansowe i zalegał ze spłatą kredytu.
Umowa deweloperska – wykaz kar umownych
Umowa zawierana z firmą deweloperską może przewidywać kary umowne. Jeżeli strony zdecydowały się na kary umowne w umowie deweloperskiej, to wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może być wyższa niż wysokość należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Strony umowy deweloperskiej mogą też nie uregulować kwestii kar umownych. Wówczas obowiązuje wykaz kar umownych przewidzianych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Z ustawy tej wynika, że firma deweloperska ma obowiązek wypłacić nabywcy rekompensatę w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej. Taka rekompensata przysługuje nabywcy w dwóch sytuacjach:
- Niewykonania umowy przez dewelopera.
- Nienależytego wykonania umowy przez dewelopera.
Dlaczego warto sprawdzić umowę deweloperską?
Umowa z deweloperem to jedna z najważniejszych umów zawieranych przez klienta, który kupuje mieszkanie z rynku pierwotnego. Dlaczego warto sprawdzić umowę deweloperską przed jej podpisaniem i jak to zrobić? Powód jest prosty – dobrze jest się upewnić, że nie ma w niej niekorzystnych zapisów. Pomóc może w tym sprawdzenie umowy deweloperskiej. Nie masz doświadczenia w czytaniu takich dokumentów? Jeżeli nie chcesz ryzykować, zasięgnij opinii prawnika – specjalisty od prawa nieruchomości.
