Chcesz sprzedać mieszkanie, dom jednorodzinny lub lokal komercyjny, korzystając z doświadczenia biura nieruchomości? Najpewniej spotkasz się z ofertą podpisania umowy na wyłączność. Zobacz, czym jest umowa pośrednictwa na wyłączność i dlaczego jej podpisanie będzie dla Ciebie korzystne.
Umowa na wyłączność – co to jest?
Umowa na wyłączność to jeden z dwóch rodzajów umów, które biura nieruchomości podpisują ze swoimi klientami. Ten typ umowy zapewnia wybranemu przez klienta pośrednikowi, że tylko on będzie mógł pośredniczyć w transakcji (np. sprzedaży czy najmu) nieruchomości. Jednocześnie podpisanie takiej umowy nie oznacza, że jako właściciel nieruchomości nie możesz poszukiwać kupca na własną rękę.
Ponieważ umowa na wyłączność z biurem nieruchomości oznacza konkretne korzyści dla każdej z jej stron, na rynku obserwuje się rosnący udział tego modelu współpracy. W niektórych krajach umowa na wyłączność jest standardem, czyli jedyną umową pośrednictwa. Dobrym przykładem są Stany Zjednoczone. Na tamtejszym rynku umowy otwarte w ogóle nie są stosowane.
Szacuje się, że na 5 nieruchomości sprzedanych w modelu współpracy opartym o wyłączność przypada zaledwie 1 nieruchomość sprzedana na podstawie umowy otwartej.
Jak powinna wyglądać umowa na wyłączność?
Każde biuro nieruchomości dysponuje własnym wzorem umowy na wyłączność. Pamiętaj jednak, że nie musisz zgadzać się na szablonowe zapisy. W Polsce obowiązuje swoboda umów, co w praktyce oznacza, że możesz zaproponować zmiany w poszczególnych punktach i – jeżeli druga strona zgodzi się na Twoje propozycje – wyeliminować niekorzystne dla siebie zapisy.
Standardowo umowa na wyłączność z agencją nieruchomości zawiera informacje o jej stronach oraz reguluje ich wzajemne prawa i obowiązki. W rezultacie można wskazać 5 sekcji takiej umowy – są to:
- Data i miejsce zawarcia umowy oraz oznaczenie jej stron. To miejsce, w którym umieszcza się dane stron umowy – agenta nieruchomości i klienta.
- Przedmiot i cel umowy. Umowa na wyłączność może dotyczyć choćby mieszkania. W tym miejscu umowy precyzuje się typ nieruchomości (wraz z parametrami) i wskazuje cel, np. jej sprzedaż lub wynajem okazjonalny.
- Czas obowiązywania umowy wraz z informacją o możliwości jej wypowiedzenia. Najczęściej umowa na wyłączność z agencją nieruchomości jest podpisywana na okres od 3 do 6 miesięcy, a strony zastrzegają sobie prawo do wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego okresu.
- Upoważnienie dla pośrednika i obowiązki klienta. Z umowy musi wynikać, że pośrednik będzie podejmował czynności mające na celu znalezienie kontrahenta, a klient ma obowiązek informować o zmianach stanu faktycznego i prawnego lokalu.
- Wynagrodzenie pośrednika. Umowa z biurem nieruchomości na wyłączność powinna zawierać informację o tym, ile pośrednik otrzyma za swoją pracę.
Na co warto zwrócić uwagę, zapoznając się z treścią umowy na wyłączność przedstawionej przez agenta? Kluczowe jest to, aby umowa była czytelna i nie zostawiała niedomówień, które mogą być źródłem konfliktu.
Jak wygląda wynagrodzenie pośrednika przy umowie na wyłączność?
Głównym zadaniem pośrednika nieruchomości jest znalezienie lokatora lub kupca na nieruchomość klienta. W tym celu podejmuje on szereg działań, np. przygotowuje ofertę i dba o jej dystrybucję. Jednak te działania wcale nie muszą zakończyć się sukcesem – jako klient możesz znaleźć nabywcę na własną rękę. Jak wówczas rozliczyć się z agentem nieruchomości? Umowa na wyłączność z biurem nieruchomości może przewidywać, że pośrednik otrzyma:
- Procent (np. 5 proc.) ceny transakcyjnej netto – gdy uda mu się znaleźć np. kupca na nieruchomość i transakcja zostanie sfinalizowana.
- Wynagrodzenie i zwrot poniesionych kosztów podjętych działań – gdy nie znajdzie on kupca lub znajdzie go właściciel nieruchomości.
Wysokość wynagrodzenia pośrednika – podobnie jak pozostałe punkty umowy – można negocjować. Ważne jednak, aby umowa precyzyjnie rozstrzygała tę kwestię.
Umowa otwarta czy na wyłączność?
Na czym polega umowa otwarta? Charakterystyczne jest dla niej to, że właściciel nieruchomości może podpisać umowę z nieograniczoną liczbą biur nieruchomości, a wynagrodzenie przysługuje tylko temu pośrednikowi, który znajdzie kupca lub najemcę. W rezultacie umowa z biurem nieruchomości na wyłączność różni się fundamentalnie od umowy otwartej.
Mimo że cel każdej z wymienionych umów jest identyczny (np. sprzedaż czy wynajem mieszkania), to jest on inaczej realizowany. Główne różnice między umową otwartą a umową na wyłączność dotyczą: wyceny nieruchomości, czynności podejmowanych przez pośrednika czy jakości obsługi w trakcie trwania umowy.
Precyzyjna wycena nieruchomości przy umowie na wyłączność
Umowa na wyłączność z agencją nieruchomości oznacza dla agenta, że otrzyma on wynagrodzenie za podejmowane działania. To przekłada się na jego zaangażowanie – chce on jak najwięcej dowiedzieć się o nieruchomości, aby następnie móc wyeksponować jej zalety w ogłoszeniach. Na tym etapie ustala się ze sprzedającym także minimalną cenę, za jaką ma zostać wystawiona nieruchomość. Dzięki wsparciu agenta nieruchomości nie jest ona zawyżona, ale realna. To korzystnie przekłada się na zainteresowanie ofertą.
W przypadku umów otwartych klient nie otrzymuje takiego wsparcia. Zniechęcony brakiem potencjalnych kupców może zbytnio obniżyć cenę i w rezultacie stracić na transakcji. Co więcej, różne ceny tej samej nieruchomości na różnych portalach nie wzbudzają zaufania chętnych i powodują chaos informacyjny – osoby przeglądające ogłoszenia mogą uznać, że nie ma sensu umawiać się na spotkanie.
Większe zaangażowanie pośrednika przy umowie na wyłączność
Zaangażowanie pośrednika pracującego na podstawie umowy na wyłączność jest też widoczne w podejmowanych przez niego działaniach, aby dotrzeć do jak najszerszego grona potencjalnych klientów i wypromować nieruchomość. Umowa na wyłączność z biurem nieruchomości może przewidywać, że agent:
- Zatrudni specjalistów od home stagingu i zorganizuje profesjonalną sesję fotograficzną. Wiadomo, że atrakcyjne zdjęcia mogą skłonić więcej użytkowników do zapoznania się z treścią ogłoszenia.
- Zadba o treść ogłoszeń, dystrybucję ofert i oznakowanie nieruchomości. Reklama nie musi ograniczać się do portali ogłoszeniowych – informacja o tym, że dany lokal jest na sprzedaż, może znaleźć się również na nim (np. w postaci banera reklamowego).
- Będzie prezentował nieruchomość osobom nią zainteresowanym. To pożądane rozwiązanie, gdyż agent ma doświadczenie w prowadzeniu rozmów z potencjalnymi najemcami czy kupcami i wie, jak korzystnie przedstawić nieruchomość.
Takiego pakietu usług na próżno szukać w przypadku umów otwartych. Żaden pośrednik nie poświęci swojego czasu i środków na promocję nieruchomości bez pewności, że otrzyma wynagrodzenie.
Lepsza jakość obsługi przy umowie na wyłączność
Umowa z biurem nieruchomości na wyłączność to także lepsza niż w przypadku umowy otwartej jakość obsługi. Klientowi zostaje przypisany opiekun, któremu przekaże on dane o nieruchomości, z którym ustali wszelkie szczegóły i od którego uzyska informacje o zainteresowaniu ofertą. Ten agent obsługuje też wszystkie osoby chcące dopytać o szczegóły czy umówić się na oglądanie nieruchomości.
Taki model współpracy sprzyja przepływowi informacji. Zarówno sprzedający (wynajmujący), jak i osoby zainteresowane nieruchomością szybko otrzymują odpowiedzi na swoje pytania. Eliminuje to zamieszanie występujące przy umowach otwartych. W ich przypadku agent, który chce zaprezentować mieszkanie, musi najpierw umówić się z właścicielem, a następnie zadzwonić do osoby, którą zainteresowało ogłoszenie. To nie wzbudza zaufania i może rodzić problemy.
*
Czy biorąc pod uwagę powyższe różnice, umowa pośrednictwa na wyłączność to dobre rozwiązanie? Zdecydowanie tak. Korzyści płynących z zawarcia takiej umowy jest wiele – główna z nich to możliwość szybszego znalezienia kupca lub najemcy dla nieruchomości.
