Finalną umowę zakupu mieszkania czy domu jednorodzinnego często poprzedzają inne umowy, a jedną z nich jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Dlaczego temat tej umowy może pojawić się podczas rozmów ze sprzedającym? W poniższym poradniku znajdziesz wszystkie kluczowe informacje o umowie przedwstępnej.
Czym jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?
Kwestię zawierania umów przedwstępnych reguluje Kodeks cywilny. Definicja umowy przedwstępnej znajduje się w art. 389 ust. 1 i brzmi następująco: to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Jednocześnie umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – wskazać można m.in. cenę, jaką zapłaci kupujący oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jaka powinna być forma umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Z oczywistych względów zainteresowane strony najczęściej decydują się na formę pisemną, a niemal zawsze wykluczają możliwość skorzystania z formy ustnej. Jeżeli umowa ma w maksymalny sposób zabezpieczać interesy każdej ze stron, to warto rozważyć formę aktu notarialnego – wówczas umowa przedwstępna zostaje sporządzona i podpisana przez strony w kancelarii notarialnej.
Forma umowy przedwstępnej może wydawać się kwestią drugorzędną. To jednak mylne założenie. Jeżeli umowa nie zostanie sporządzona na piśmie, to stronom trudno będzie dochodzić swoich roszczeń. Z kolei w przypadku umowy w formie aktu notarialnego możliwe jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Może to mieć znaczenie dla sprzedającego, który obawia się, że kupujący zrezygnuje z podpisania umowy przyrzeczonej.
W razie niewykonania umowy przedwstępnej, która została zawarta w formie ustnej lub pisemnej bez udziału notariusza, druga strona może ubiegać się o odszkodowanie – nie może jednak dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Kiedy podpisać umowę przedwstępną?
Do zawarcia umowy przedwstępnej najczęściej dochodzi wówczas, gdy jedna ze stron nie może (lub nie chce) od razu zawrzeć umowy przyrzeczonej. Powody bywają różne – wskazać wystarczy dwa poniższe przykłady:
- Osoba zainteresowana zakupem mieszkania czy domu jednorodzinnego potrzebuje czasu, aby zgromadzić środki na zakup
W tej sytuacji potencjalnemu kupującemu wcale nie musi chodzić o kredyt hipoteczny – może on być już właścicielem innej nieruchomości, którą chce sprzedać. Jeżeli znalazł kupca i jednocześnie nie chce, aby przepadła mu okazja, może zaproponować umowę przedwstępną sprzedającemu – w ten sposób mieszkanie czy dom jednorodzinny będzie na niego czekać aż do momentu finalizacji sprzedaży posiadanej nieruchomości.
- Sprzedający nie może podpisać umowy sprzedaży, gdyż w pierwszej kolejności musi rozliczyć się z aktualnym najemcą mieszkania
Zdarza się, że mieszkanie wystawione na sprzedaż jest wynajmowane. A najemca ma swoje prawa – nie musi opuszczać lokalu z dnia na dzień. W konsekwencji sprzedający nie może od razu podpisać umowy sprzedaży – musi porozumieć się z najemcą (rozwiązać umowę) i poczekać aż mieszkanie zostanie zwolnione. W takiej sytuacji również ma zastosowanie umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.
Co zawiera umowa przedwstępna?
Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna zawiera szereg postanowień. O ich kształcie decydują zainteresowane strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Jeżeli spojrzeć na dostępne wzory umów przedwstępnych opublikowane m.in. na stronach internetowych prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości, to jako minimum informacji należy wskazać:
- Dane o miejscu i dacie sporządzenia umowy przedwstępnej.
- Dane osobowe stron. Podać należy imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL każdej z osób, które w przyszłości chcą podpisać akt notarialny.
- Dane o nieruchomości, która jest przedmiotem umowy. Wystarczy adres nieruchomości, numer KW i metraż.
Z Kodeksu cywilnego wynika, że w umowie przedwstępnej należy zamieścić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Co to oznacza? Podać należy m.in. cenę, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana. Dodatkowo strony mogą wskazać, kiedy będzie miało miejsce zawarcie umowy przyrzeczonej oraz zdecydować się na zadatek lub zaliczkę.
Jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać wskazany w umowie przedwstępnej, ale nie zawsze tak się dzieje z prostej przyczyny – strony mogą nie być w stanie go sprecyzować (np. kupującemu może być trudno określić, ile czasu potrzebuje na zdobycie pieniędzy). Co wówczas? Kwestię tę również reguluje Kodeks cywilny. Wynika z niego, że jeżeli strony nie wskazały w umowie przedwstępnej terminu, w jakim zawarta zostanie umowa przyrzeczona, to możliwości są trzy:
- Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Wiążący jest termin wskazany przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie – takie rozwiązanie ma zastosowanie wówczas, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy i każda z nich wyznaczyła inny termin.
- Nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy termin jej zawarcia nie został wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Zaliczka a zadatek w umowie przedwstępnej
Sprzedający i kupujący mają duże możliwości, gdy mowa o kształtowaniu postanowień umowy przedwstępnej – mogą zdecydować się np. na jej zabezpieczenie zadatkiem lub zaliczką. Chociaż zdarza się, że terminy te są stosowane zamiennie, to między nimi jest duża różnica. Uwidacznia się ona, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli nie nastąpić sprzedaż mieszkania (strony nie podpiszą umowy przyrzeczonej – jedna z nich zdecyduje się odstąpić od umowy), to:
- Sprzedający zachowuje zadatek – gdy z zawarcia umowy przyrzeczonej wycofał się kupujący. W tym przypadku kwota tytułem zadatku jest traktowana jako rekompensata.
- Kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości – gdy z zawarcia umowy przyrzeczonej wycofał się sprzedający.
Zaliczka, czyli druga z możliwości finansowego zabezpieczenia umowy przedwstępnej, jest rozwiązaniem dużo łagodniejszym dla strony, która wycofa się z finalizacji transakcji – zaliczka jest zawsze zwracana kupującemu. Inaczej mówiąc, żadna ze stron umowy przedwstępnej nie straci i nie wzbogaci się, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zarówno zaliczka, jak i zadatek są zaliczane na poczet ceny, gdy umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana – to najczęstszy scenariusz. Rzadko kiedy umowa przewiduje, że zaliczka czy zadatek zostanie zwrócony kupującemu.
Jakie są przyczyny i skutki rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży?
Przyczyny rozwiązania (odstąpienia) od umowy przedwstępnej mogą być różne. Trzy przykładowe sytuacje, w których nie dochodzi do podpisania umowy przyrzeczonej, to:
- Kupujący nie otrzymał kredytu hipotecznego – nieruchomość pozostaje zatem poza jego finansowym zasięgiem.
- Sprzedający zdecydował się odstąpić od umowy przedwstępnej, gdy doszło do znacznego wzrostu cen nieruchomości – nie opłaca mu się sprzedawać mieszkania za umówioną cenę.
- Miały miejsce okoliczności losowe. Przykład? Zalanie i zniszczenie mieszkania przez deszcze nawalne.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej może wiązać się z konsekwencjami finansowymi, gdy w jej treści pojawił się termin „zadatek” – jak zostało to opisane powyżej. Ale jest też wyjątek. Gdyby umowa przyrzeczona nie została zawarta z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to zadatek po prostu powinien zostać zwrócony kupującemu.
Ile kosztuje przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi wiązać się z kosztami – tak się stanie, gdy strony zdecydują się na umowę w formie pisemnej, ale w jej sporządzeniu nie będzie uczestniczył notariusz. Koszty jednak wystąpią, gdy strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ile trzeba będzie wówczas zapłacić? Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości – z reguły zarezerwować trzeba kwotę powyżej 1000 zł.
