Do rzadkości nie należą sytuacje, gdy nieruchomość należy do kilku osób. To właśnie wówczas ma zastosowanie umowa quoad usum – umowa o warunkach korzystania ze wspólnej nieruchomości. Na co mogą liczyć współwłaściciele, którzy zdecydują się na jej podpisanie? Czy umowa quoad usum wymaga szczególnej formy?
Quoad usum – definicja
Termin „quoad usum” może wydawać się zagadkowy. W praktyce jednak wielu współwłaścicieli decyduje się uregulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. To właśnie cel umowy quoad usum. Dzięki temu mogą oni uniknąć konfliktów związanych z korzystaniem ze wspólnej nieruchomości, której prawny podział jest niemożliwy.
Jak brzmi definicja quoad usum? Najprościej mówiąc, to rozwiązanie pozwalające na ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Często jednak uzasadniony jest fizyczny podział nieruchomości. W rezultacie jeden lub każdy ze współwłaścicieli zyskuje wyłączne prawo do korzystania z określonej części nieruchomości, np. piętra czy piwnicy
Quoad usum – najważniejsze informacje:
- Umowa quad usum to umowa o podział nieruchomości do korzystania
- Zawarcie umowy quad usum nie znosi współwłasności
- Do zawarcia umowy quad usum potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli
Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej uregulować mogą nie tylko osoby prywatne. Umowa quoad usum jest też popularna wśród przedsiębiorców. Zawarcie tej umowy może pozwolić choćby na najem instytucjonalny.
Przykład: Mieszkańcy budynku wielorodzinnego wykorzystali umowę quoad usum, aby przypisać do poszczególnych mieszkań miejsca parkingowe. W ten sposób każdy właściciel lokalu zyskał miejsce dla pojazdu do wyłącznej dyspozycji. Ma to pomóc rozwiązać konflikt, jaki pojawił się między lokatorami.
Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej
Zawarcie umowy quoad usum i podział nieruchomości do korzystania może leżeć w interesie współwłaścicieli. W tym kontekście pojawia się jednak również naturalne pytanie o kwestie utrzymania nieruchomości (np. podatku od nieruchomości) oraz rozliczenia z organem podatkowym w razie czerpania pożytków (np. przychodów z najmu) przez jednego ze współwłaścicieli z części, z której tylko on ma prawo korzystać.
W przypadku quoad usum zasadą jest, że współwłaściciel, który otrzymał część nieruchomości do wyłącznego korzystania, ma też obowiązek ją utrzymywać. Podatek od nieruchomości obciąża wszystkich współwłaścicieli – odpowiadają oni solidarnie za jego opłacenie. W praktyce jednak możliwe jest, aby współwłaściciele podzielili się opłatą stosownie do swojego udziału.
Kto jednak płaci podatek od wynajmu mieszkania lub lokalu użytkowego – czy obciąża on tylko współwłaściciela, który może korzystać z tych pomieszczeń, czy też wszystkich współwłaścicieli? Organy podatkowe z reguły nie negują ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej i tego, że np. tylko jeden ze współwłaścicieli wykazuje przychód z wynajmu tej części nieruchomości, która została mu przyznana do wyłącznego korzystania.
Przykład: Pani Anna i jej brat odziedziczyli kamienicę, w której łącznie jest 12 mieszkań. Współwłaściciele od razu podpisali umowę quoad usum, w której podzielili się lokalami, a następnie każde z nich zaczęło czerpać dochody z wynajmu. Umowa quoad usum daje każdemu ze współwłaścicieli m.in. pełną swobodę w kształtowaniu stosunków z poszczególnymi lokatorami. Współwłaściciele płacą też samodzielnie podatek od wynajmowanych mieszkań.
Jak sporządzić umowę quoad usum?
Chociaż umowa quoad usum ma na celu ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, to wcale nie jest dla niej zastrzeżona określona forma. W praktyce współwłaściciele mogą dokonać podziału nieruchomości ustnie – w trakcie rozmowy. To często spotykane rozwiązanie. Jeżeli współwłaściciele nie pozostają w konflikcie, wystarczy, że umówią się, jak będą korzystać z nieruchomości i następnie będą przestrzegać dokonanych podziałów.
Współwłaściciele, którzy obawiają się nieporozumień, powinni rozważyć zawarcie umowy quoad usum w formie pisemnej. Możliwości są dwie:
- Standardowa umowa w formie pisemnej – współwłaściciele mogą wspólnie ustalić treść umowy quoad usum lub skorzystać ze wsparcia radcy prawnego, przy czym drugie rozwiązanie jest rekomendowane ze względu na możliwość zabezpieczenia swoich interesów
- Umowa quoad usum w formie aktu notarialnego – taka umowa może zostać ujawniona w księdze wieczystej, dzięki czemu podział będzie skuteczny również wobec następców prawnych poszczególnych współwłaścicieli
Jakie informacje powinny znaleźć się w umowie quoad usum, czyli o podział nieruchomości do korzystania? Podstawowe informacje to:
- Dane osobowe współwłaścicieli – należy podać imię (imiona), nazwisko i adres zamieszkania każdego ze współwłaścicieli
- Dane dotyczące przedmiotu współwłasności – należy podać adres położenia nieruchomości i udział każdego ze współwłaścicieli
- Ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej – należy wskazać części do wyłącznej dyspozycji współwłaścicieli
Współwłaściciele nieruchomości, którzy chcą samodzielnie ustalić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej na piśmie, mogą skorzystać też ze wzorów takich umów. Są one udostępniane nieodpłatnie m.in. na stronach internetowych kancelarii prawnych.
