Mieszkanie to składnik majątku o sporej wartości. Nic zatem dziwnego, że większość osób wynajmujących lokale mieszkalne decyduje się określić prawa i obowiązki zarówno własne, jak i najemcy w umowie sporządzonej na piśmie. Czy to oznacza, że ustna umowa najmu jest nieważna? Dowiedz się, z jakimi konsekwencjami wiąże się umowa najmu ustna.
Czy umowa najmu musi być zawarta na piśmie?
Najem nieruchomości jest uregulowany przez kodeks cywilny i to właśnie tam należy szukać odpowiedzi na pytanie, czy można wynajmować mieszkanie bez umowy. Z brzmienia aktualnie obowiązujących przepisów wprost wynika, że jest to możliwe, przy czym jednocześnie ustawodawca wskazuje na konsekwencje zawarcia ustnej umowy.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony – art. 660 Kodeksu cywilnego.
Nieprzypadkowo rekomendowana forma zawarcia umowy najmu to forma pisemna – w umowie na piśmie jej strony mogą uzgodnić najważniejsze kwestie, w tym te dotyczące wysokości czynszu, sposobu użytkowania lokalu czy okresu wypowiedzenia. Pisemna umowa ma też większą wartość dowodową i pozwala skuteczniej dochodzić swoich praw przed sądem w razie konfliktu między wynajmującym a najemcą.
Chociaż umowa najmu na piśmie lepiej chroni zarówno właściciela nieruchomości, jak i najemcę, to ustna umowa najmu nie jest zabroniona. Właściciel mieszkania, który ufa lokatorowi, może zawrzeć z nim umowę w trakcie rozmowy i następnie oddać mu lokal do używania, pobierając jednocześnie czynsz w ustalonej wysokości. W tej sytuacji wiążące są zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów i kodeks cywilny.
Osoba wynajmująca nieruchomość może lepiej zabezpieczyć swoje interesy, decydując się na szczególny typ umowy najmu – najem okazjonalny (w przypadku osób prawnych najem instytucjonalny). W przypadku najmu okazjonalnego do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i opuszczenia wynajmowanego lokalu.
Podsumowując: chociaż pisemna umowa najmu nie jest konieczna, to dla celów dowodowych warto ją sporządzić – na umowie w formie pisemnej korzysta każda ze stron, gdyż mają one większą swobodę w kształtowaniu swoich praw i obowiązków.
Ustna umowa najmu – jak działa?
Za pisemną umową najmu przemawia nie tylko kwestia udowodnienia swojej racji w przypadku ewentualnego sporu – inną przesłanką jest brak możliwości swobodnego uregulowania niektórych kwestii. Ustna umowa najmu lokalu na czas nieokreślony oznacza, że strony muszą dostosować się do obowiązujących przepisów. Dobrym przykładem jest wypowiedzenie umowy.
Ustna umowa najmu – wypowiedzenie (w przypadku umowy na czas nieoznaczony):
- wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów – np. gdy lokator korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem czy ma zaległości w opłacaniu czynszu,
- najemca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia (art. 688 kodeksu cywilnego) – jednocześnie nie musi on wskazywać przyczyny, dla której wypowiada umowę.
Jak widać, umowa ustna najmu mieszkania jest mało korzystna zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i lokatora. Powodem są liczne ograniczenia i narzucone rozwiązania, które powodują, że wypowiedzenie jest niemożliwe lub wiąże się z kosztami.
Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela nieruchomości
Wypowiedzenie ustnej umowy najmu może być zamiarem właściciela, gdy ma on w planach np. sprzedaż nieruchomości. Jeżeli jednak najemca płaci terminowo, to gospodarz ma spory problem. Powodem są wspomniane już ograniczenia przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów. W rezultacie właściciel ma dwie możliwości – może porozumieć się z najemcą lub wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu. Drugie rozwiązanie ma zastosowanie wówczas, gdy osiągnięcie porozumienia z lokatorem jest niemożliwe.
Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora
Na umowie zawartej na czas nieokreślony stracić może też lokator. Powodem jest to, że taka umowa ustna wynajmu mieszkania ma długi okres wypowiedzenia. Wystarczy, że życiowe plany najemcy ulegną zmianie i będzie on chciał opuścić nieruchomość w krótkim czasie. Jeżeli właściciel nie okaże się wyrozumiały, to mimo opuszczenia lokalu lokator będzie musiał w dalszym ciągu płacić czynsz.
Bez względu na formę umowy najmu, ustne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego nie jest możliwe. Konieczne jest sporządzenie pisemnego wypowiedzenia umowy najmu nieruchomości. Właściciel w jego treści musi dodatkowo wskazać przyczynę wypowiedzenia. Brak zachowania formy pisemnej będzie oznaczał, że wypowiedzenie jest nieskuteczne.
Ustna umowa najmu a podatek – co trzeba wiedzieć?
Jednym z powodów, dla których ustna umowa wynajmu mieszkania cieszy się zainteresowaniem, są kwestie podatkowe. Chcąc zmaksymalizować zyski, niektórzy właściciele nieruchomości unikają podpisywania umowy – liczą na to, że w ten sposób nie będą musieli płacić podatku. Umowa słowna najmu nie zwalnia jednak z konieczności rozliczenia się z fiskusem. Przeciwnie, w tej sytuacji każdej ze stron powinno zależeć na formie rozliczeń, która pozostawi ślad, np. w historii rachunku bankowego.
Jeżeli najemca będzie posiadał dowód regulowania czynszu, nie będzie musiał obawiać się choćby pozwu o jego zapłatę. Właściciel nieruchomości będzie mógł z kolei udowodnić, jaką kwotę otrzymuje za jej wynajem i dowieść, że jego rozliczenia z urzędem skarbowym są prawidłowe.
Ustna umowa najmu a podatek – brak rozliczenia z fiskusem
Forma zawarcia umowy najmu nie ma wpływu na rozliczenie z urzędem skarbowym. Czego może spodziewać się właściciel nieruchomości, który nie zapłaci podatku od uzyskanego przychodu lub dochodu (w zależności od wybranej formy opodatkowania) z wynajmu? Ukrywanie tego źródła dochodu oznacza popełnienie wykroczenia lub przestępstwa skarbowego – kluczowa jest kwota niezapłaconego podatku.
Gdy zaległości są:
- niższe niż 15 050 zł – mowa o wykroczeniu skarbowym,
- wyższe niż 15 050 zł – dochodzi do przestępstwa skarbowego.
Karą za wykroczenie skarbowe jest grzywna. Wynosi ona od jednej dziesiątej do dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia. W 2022 r. nieuczciwy wynajmujący może zapłacić od 301 do 60 200 zł.
Surowsze są kary za przestępstwa skarbowe – obok kary grzywny mowa też o karze ograniczenia wolności i karze pozbawienia wolności. Ponieważ kara grzywny jest liczona inaczej niż w przypadku wykroczenia, to nie może ona być niższa niż 1 003,30 zł oraz wyższa niż 28 895 040 zł.
