W dniu 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Dla dotychczasowych użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe to duża zmiana – stali się oni właścicielami gruntów, na których stoją ich mieszkania. Z czym wiąże się przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?
Jaka jest różnica między użytkowaniem wieczystym a własnością?
Między użytkowaniem wieczystym a własnością istnieje zasadnicza różnica – dotyczy ona tego, kto jest właścicielem gruntu, na którym znajduje się budynek mieszkalny lub komercyjny. W przypadku:
- użytkowania wieczystego – grunt należy do państwa (np. Skarbu Państwa), a użytkownik wieczysty ma prawo go użytkować przez określony czas (np. 99 lat),
- własności – grunt należy do tej osoby, która go zakupiła i posiada na to stosowny dokument (czyli akt notarialny).
Mimo że użytkownik wieczysty formalnie nie jest właścicielem gruntu, na którym został wybudowany budynek, to ma pewne uprawnienia, np. może sprzedać posiadane prawo. Z kolei właścicielowi gruntu za oddanie go w wieczyste użytkowanie należy się opłata.
Przekształcenie, do którego doszło z początkiem 2019 r., wynika z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Potwierdzeniem przekształcenia jest zaświadczenie. To, kto wydaje ten dokument, jest zależne od tego, do kogo dotychczas należał grunt. Jeżeli właścicielem był Skarb Państwa, to za przygotowanie pisma odpowiada starosta.
Kogo dotyczy przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność obejmuje wyłącznie działki zabudowane na cele mieszkaniowe. Właścicielami terenów oddanych dotychczas w użytkowanie wieczyste stali się posiadacze:
- domów jednorodzinnych,
- domów wielorodzinnych – o ile co najmniej połowa lokali stanowiła lokale mieszkalne,
- zabudowań (np. budynki gospodarcze, garaże), które umożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Szacuje się, że przekształcenie objęło 2,5 mln posiadaczy mieszkań i domów jednorodzinnych. Ponieważ do przekształcenia doszło z mocy ustawy, to właściciele nieruchomości mieszczących się na działkach należących m.in. do Skarbu Państwa nie muszą składać żadnych dodatkowych wniosków czy pism.
Jednocześnie pomimo wprowadzonych zmian prawnych użytkowanie wieczyste nie zostało całkowicie zniesione. Użytkownikami wieczystymi wciąż są właściciele choćby nieruchomości komercyjnych, które zostały wybudowane na gruntach należących do Skarbu Państwa czy gmin.
Ile kosztuje przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wymaga opłaty. Zgodnie z ustawą nowi właściciele przez kolejnych 20 lat będą wnosić tzw. opłatę przekształceniową w terminie do 31 marca każdego roku. Wysokość tej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Dobrą wiadomością jest jednak możliwość skorzystania z bonifikaty. Beneficjentami są osoby, które wniosą opłatę jednorazowo.
Ile wynosi bonifikata? Jej wysokość jest zależna od tego, czyją własnością dotychczas był grunt, na którym zlokalizowany jest budynek mieszkalny. Jeżeli działka należała do:
- Skarbu Państwa – pierwotnie nowi właściciele mogli liczyć na bonifikatę w wysokości od 10 do nawet 60 proc. (zależnie od roku, w którym opłata została wniesiona); po nowelizacji w ustawie znalazł się zapis, zgodnie z którym gdy w danej gminie stawka bonifikaty jest wyższa, to obowiązuje ona też dla gruntów należących do państwa,
- jednostki samorządu terytorialnego – niektóre samorządy zaproponowały wyższe bonifikaty niż Skarb Państwa, np. w Białymstoku i Warszawie bonifikata została ustalona w wysokości 98 proc., a w Gdańsku w wysokości 95 proc.
Na jakie oszczędności mogą liczyć nowi właściciele, którzy zdecydowali się wnieść opłatę jednorazowo i dzięki temu skorzystać z bonifikaty?
Przykład: Użytkownik wieczysty dotychczas płacił 1500 zł rocznie za użytkowanie gruntu należącego do Skarbu Państwa. Decydując się płacić przez kolejnych 20 lat, musiałby on zapłacić co najmniej 30 000 zł. Wnosząc jednorazową opłatę w 2020 r., nowy właściciel gruntu skorzystał z bonifikaty w wysokości 60 proc. Jak łatwo policzyć, ostatecznie zapłacił 12 000 zł. W rezultacie zaoszczędził 18 000 zł.
Jakie zalety ma przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?
Jakie korzyści oferuje przekształcenie dla nowych właścicieli? Specjaliści wskazują zarówno na aspekt finansowy, jak i formalny. Atutami wprowadzonego rozwiązania są:
- możliwość zaoszczędzenia sporych kwot – właściciel budynku może stać się właścicielem ziemi za ułamek wartości, korzystając z bonifikaty; jednocześnie podatek od nieruchomości jest niższy niż opłata wynikająca z użytkowania wieczystego,
- wyeliminowanie procedury polegającej na tym, że dotychczasowi użytkownicy wieczyści użytkujący mieszkania w budynkach wielorodzinnych chcąc się uwłaszczyć, musieli uzyskać zgodę pozostałych mieszkańców – brak takiej zgody powodował, że sprawa często znajdowała swój finał w sądzie,
- fakt, że prawo własności jest silniejsze niż prawo użytkowania wieczystego – w rezultacie nowi właściciele nie muszą już składać wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego i czekać na decyzję.
Wszystko to powoduje, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest rozwiązaniem korzystnym dla dotychczasowych użytkowników wieczystych. Przekształcenie (gdy uwzględni się bonifikatę) przede wszystkim pozwala zaoszczędzić sporą sumę pieniędzy.
