Gdy nieruchomość ma kilku właścicieli, mówi się o jej współwłasności. Jeżeli właściciele nie są zgodni co do tego, jak nią zarządzać lub mają zamiar się rozstać, może pojawić się pytanie o zniesienie współwłasności. Dowiedz się, jak to zrobić, jakie koszty wiążą się z tą procedurą i jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości.
Jak znieść współwłasność?
Zniesienie współwłasności może odbyć się w jednym z dwóch trybów – notarialnym (tzw. umowne zniesienie współwłasności) lub sądownym. Pierwszy oznacza większe koszty, ale pozwala szybciej uporać się z formalnościami. Z kolei z drogi sądowej najczęściej korzystają współwłaściciele, którzy nie mogą porozumieć się co do zniesienia współwłasności i oczekują rozstrzygnięcia sprawy w tym zakresie przez sąd. Nie ma też przeszkód, aby z sądowego podziału nieruchomości skorzystali zgodni współwłaściciele nieruchomości, którym jednak zależy na zminimalizowaniu kosztów.
Są trzy sposoby zniesienia współwłasności: poprzez podział wspólnej nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli lub jej sprzedaż i następnie podzielenie środków między współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności – ile trwa? Gdy współwłaściciele chcą dokonać zniesienia współwłasności na drodze sądowej, muszą uzbroić się w cierpliwość. Z reguły pierwsze posiedzenie odbywa się po 2-3 miesiącach od złożenia wniosku.
Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział
To pierwszy sposób zniesienia współwłasności wymieniony w kodeksie cywilnym. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może żądać zniesienia współwłasności, wskazując na podział rzeczy wspólnej, czyli nieruchomości. Nie zawsze jednak to rozwiązanie będzie mogło zostać zastosowane – podział nieruchomości nie może:
- być sprzeczny z przepisami kodeksu cywilnego,
- być sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości,
- pociągać za sobą istotnej zmiany nieruchomości lub znacznego zmniejszenia jej wartości.
Przykład: Zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział fizyczny nie będzie mogło mieć miejsca, jeżeli miałoby doprowadzić do zamknięcia prowadzonego pod jej adresem biznesu, np. sklepu czy zakładu fryzjerskiego. Jeżeli jednak współwłasność dotyczy dużej działki, którą można bez przeszkód podzielić na dwie odrębne, to zniesienie współwłasności będzie możliwe.
Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli
To kolejny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości. Gdy nieruchomość jest za mała, aby ją podzielić, rozwiązaniem może być przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli i zobowiązanie go do spłaty dotychczasowych współwłaścicieli. O kwocie i terminie jej zapłaty zdecydować mogą:
- współwłaściciele – jeżeli nie pozostają oni w sporze i porozumieli się w tej materii, to uzgodnienia zawiera umowa zniesienia współwłasności,
- sąd – aby ustalić kwoty, jakie będą należeć się tym współwłaścicielom, którzy mają zostać spłaceni, do sprawy zostanie powołany biegły sądowy.
Jeżeli sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości jest rozpatrywana przez sąd, to on decyduje, który ze współwłaścicieli otrzyma mieszkanie, dom jednorodzinny, lokal usługowy czy działkę.
Bardzo często zniesienie współwłasności mieszkania poprzez przyznanie go jednemu ze współwłaścicieli ma miejsce w przypadku rozwodów.
Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez jej sprzedaż
Zdarza się, że żaden z dotychczasowych współwłaścicieli nie chce przejąć nieruchomości, której nie można podzielić. Powodem mogą być względy finansowe i niemożność podołania obowiązkowi spłacenia pozostałych współwłaścicieli. W tej sytuacji współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona poprzez jej sprzedaż przez komornika sądowego.
Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez jej sprzedaż nie jest rozwiązaniem korzystnym finansowo – współwłaściciele muszą liczyć się z tym, że:
- zapłacą za postępowanie sądowe,
- poniosą koszty sprzedaży nieruchomości,
- opłatę za swoją pracę pobierze komornik sądowy.
Do tego dochodzi jeszcze ewentualność, że uzyskana ze sprzedaży nieruchomości kwota nie będzie zadowalająca. Gdy zniesienie współwłasności nieruchomości jest możliwe tylko w ten sposób, korzystniej dla współwłaścicieli byłoby wypracować porozumienie i sprzedać nieruchomość we własnym zakresie.
Przeczytaj także: Czym jest prowizja pośrednika nieruchomości i kto powinien ją opłacić – kupujący czy sprzedający.
Zniesienie współwłasności – koszty
Zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się z kosztami. Ile zapłacą współwłaściciele? To zależy od trybu, jaki wybiorą. Inne koszty generuje zniesienie współwłasności w kancelarii notarialnej, a inne na drodze sądowej.
Podatek od zniesienia współwłasności. Jeżeli jednemu ze współwłaścicieli nieruchomość zostanie np. przyznana, to będzie on musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc.
Zniesienie współwłasności – koszty notarialne
Gdy w sprawę zniesienia współwłasności zaangażowany zostanie notariusz, to wysokość opłaty będzie zależeć od wartości nieruchomości. Należy do niej dodać jeszcze opłatę za wpis do księgi wieczystej.
Przykład: wartość nieruchomości została ustalona na 400 000 zł. Opłata – zgodnie z taksą notarialną – wyniesie 1010 zł + 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Współwłaściciele, którzy zdecydują się na umowne zniesienie współwłasności, powinni pamiętać, że to maksymalna stawka, którą można negocjować z notariuszem. Opłaca się to zwłaszcza w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości.
Zniesienie współwłasności – opłata sądowa
Inaczej kształtują się koszty zniesienia współwłasności w sądzie. Opłata może być niższa – może to być:
- 300 zł – w przypadku zgodnego wniosku,
- 1000 zł – gdy wniosek składa tylko jeden ze współwłaścicieli.
Jeżeli współwłaściciele nie są zgodni co do podziału nieruchomości, konieczne będzie jeszcze poniesienie kosztów pracy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, którego zadaniem będzie sporządzenie wyceny nieruchomości.
Analogicznie jak w przypadku umownego zniesienia współwłasności do powyższych kosztów należy dodać opłatę za wpis do księgi wieczystej.
Dowiedz się więcej: Zobacz, czy w Polsce wciąż jest obowiązek meldunkowy.
Wniosek o zniesienie współwłasności
Jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności? Pismo powinno spełniać wymogi formalne – ważne jest, aby wskazać:
- wnioskodawcę i wszystkich uczestników (współwłaścicieli) – należy podać ich dane osobowe, adresy zamieszkania, numery PESEL,
- dane nieruchomości – należy podać jej dokładny adres,
- sposób zniesienia współwłasności – jeden z trzech wymienionych wyżej.
Współwłaściciel, który zdecydował się uregulować stan prawny nieruchomości i złożyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności, nie musi samodzielnie przygotowywać takiego pisma. Wzory wniosków można bez trudu znaleźć na stronach internetowych sądów rejonowych.
Wniosek o zniesienie współwłasności powinien zawierać załącznik w postaci wypisu z księgi wieczystej. Wnioskodawca musi też złożyć odpisy wniosku w liczbie zgodnej z liczbą uczestników postępowania.
